第604期【建诺每日法评】：房屋承租人优先购买权受到侵犯的法律后果
日期: 2022/02/27
房屋承租人优先购买权受到侵犯的法律后果
方某将其所有的部分房屋出租给张某，并约定如房屋转让，张某具有优先购买权。租赁期限内，方某在未经通知张某的情况下将房屋转让给第三人并已过户。后张某起诉要求方某以房屋差价赔偿损失，最终法院如何裁判？
根据《中华人民共和国民法典》第七百二十八条：“出租人未通知承租人或者有其他妨害承租人行使优先购买权情形的，承租人可以请求出租人承担赔偿责任......”的规定，方某作为出租人未经通知承租人张某即转让涉案房屋，损害承租人的优先购买权，导致张某丧失了交易机会，为填补善意相对人张某信赖利益损失，敦促民事主体诚实信用，方某应向张某赔偿损失。
具体的赔偿金额应如何认定呢？优先权是一种准物权性质的民事权利，是一种优先缔约的权利，并非能够确保承租人以原买受人的条件购得房屋，因此不应直接以评估机构认定的房屋当时的市场价与实际交易价之间的差价认定其损失。最终法院酌定赔偿金额为3个月租金。
怕优先购买权得不到保障？可以事前约定违约责任，另若遭到侵权，可收集优先购买权受到侵犯后所造损失的证据。另外，提醒一点，出租人与第三人订立的房屋买卖合同的效力不因侵害承租人优先购买权而受影响。
点评：张秀珍，毕业于广东财经大学，曾在法院任职，现为知识产权小组骨干成员，擅长于处理民事领域法律事务。
粤公网安备44070302440746
