第509期【建诺每日法评】：购买的房屋被法院查封，满足哪些条件能得到优先保护？
日期: 2021/12/01
购买的房屋被法院查封，满足哪些条件能得到优先保护？
购房置业、居有定所是人们的美好愿望，如果所购房屋因卖房人、开发商的原因被法院查封，购房人的权利能受到法律的优先保护吗？
冯某于2018年3与霍某签订房屋买卖合同，以323万元的价格购买霍某名下一套房产。之后冯某按照合同约定，在2018年3月至10月期间共计支付给霍某313万元购房款，在此期间，冯某于2018年4月对房屋进行装修，同年7月搬至该房屋居住，但房屋却迟迟未过户到冯某名下。2019年，因卖房人霍某未偿还张某借款，法院将上述房屋作为霍某名下的可供执行财产予以查封。法院经审理认为：冯某提交的房屋买卖合同、转账记录、收条、装修合同等证据，能够佐证涉案房屋被查封前，冯某已经与霍某签订了合法有效的书面买卖合同、支付了绝大部分价款并合法占有房屋的事实，而且房屋未能办理过户手续，并非由于冯某自身原因所致。法院最终支持了冯某的诉讼请求，二审法院维持了原判。
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。由于冯某的情况符合法律规定能够排除执行的全部要件，故法院支持了其停止执行房屋的请求。冯某的权益也因此得到维护。
因此，提醒广大购房者，购买二手房时务必做好以下工作：一是签合同前要核实房屋是否被查封；二是按合同约定履行付款义务；三是确保自身具备购房资质，不存在因自身原因不能办理过户登记的情况；四是尽早接收房屋并尽快完成过户。
点评：佘韵婷，法学本科专业，现为衡森飚律师团队成员，擅长民商事纠纷。
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