第299期【建诺每日法评】：当事人未办理房屋租赁合同登记备案手续不影响租赁合同的效力
日期: 2021/04/06
当事人未办理房屋租赁合同登记备案手续不影响租赁合同的效力
《城市房地产管理法》第五十四条：“房屋租赁，出租人和承租人应当签订书面租赁合同，约定租赁期限、租赁用途、租赁价格、修缮责任等条款，以及双方的其他权利和义务，并向房产管理部门登记备案。”及《商品房屋租赁管理办法》第十四条：“房屋租赁合同订立后三十日内，房屋租赁当事人应当到租赁房屋所在地直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门办理房屋租赁登记备案。房屋租赁当事人可以书面委托他人办理租赁登记备案。”均明确了房屋租赁登记备案制度，即房屋租赁合同的签订、变更、终止情况发生后的30日内房屋出租人应当向房屋所在地房地产管理部门办理登记备案手续，并由房地产管理部门对符合租赁登记条件的予以登记及发给房屋租赁证，那么当事人未办理房屋租赁合同登记备案手续是否影响租赁合同的效力？
根据《民法典》第七百零六条：“当事人未依照法律、行政法规规定办理租赁合同登记备案手续的,不影响合同的效力。”的规定，因此当事人未办理房屋租赁合同登记备案手续不影响租赁合同的效力。虽然《城市房地产管理法》第五十四条及《商品房屋租赁管理办法》第十四条均规定房屋租赁合同须登记备案，但该规定属于管理性规定，并非效力性强制性规定，不能作为房屋租赁合同的生效条件，故房屋租赁合同未登记备案的，其有效性不受影响。若当事人约定以办理登记备案手续为房屋租赁合同生效条件的，则以约定为准，未办理登记备案手续的，合同无效。但一方履行了合同主要义务且对方接受的情况下，视为当事人以履行合同主要义务的行为，变更了以办理登记备案手续未合同生效要件的合同约定，此时，即使未办理登记备案手续，合同仍为有效。
点评：梁健荣，执业律师，有两年的执业经验以及多年的基层法院工作经验，擅长民商事、劳动纠纷等诉讼业务。
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