第297期【建诺每日法评】：农村房屋买卖合同无效，买方能否主张信赖利益损失？
日期: 2021/04/04
农村房屋买卖合同无效，买方能否主张信赖利益损失？
1996年，牟某以6000元购买同镇不同村的郑某房屋。2011年，因面临征收，郑某诉请确认合同无效，获法院支持。2013年，牟某起诉郑某，要求赔偿损失，包括拆迁补偿款及搬迁折旧费用等。
法院认为：
1、因无效合同取得财产应予返还，不能返还则应折价补偿，有过错一方应赔偿对方因此所受损失，双方都有过错的，应各自承担相应损失，该损失应包括因该合同产生的信赖利益损失。
2、本案牟某购买房屋时依循农村购房习俗，与郑某签订绝卖契约，邀请村干部作为中间人，并取得该村同意，按当时市场价支付了相应对价，居住使用该房已16年之久，已融入该村生活，本可在该房居住终老。现该房买卖合同因违反法律、行政法规强制性禁止规定而被认定无效，牟某承担返还该房义务，失去了该房使用权，但其所取回6000元购房款，因物价上涨等因素，已不足以购买同类房屋2平方米住房，更无法购买同类地段商品房。而按目前同类地段征收价计算，该房价值为64万余元，牟某因合同无效而产生了巨大的信赖利益损失，郑某亦因此获得巨额利益。同时，依诚信原则，郑某亦不能从其先过错行为中获得巨额利益，故对牟某所产生的巨额信赖利益损失应产生主要责任。结合牟某目前居住情况、当地房价实际水平等综合因素，酌情考虑郑某赔偿牟某损失55万元。
点评：黄宏安，执业律师，有多年企业、行政机关工作经验，擅长民商事、劳动纠纷、婚姻家事等诉讼业务。
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