租赁合同约定承租人承担物业费，物业公司能否直接诉请其支付？

基本案情：

业主与承租人陈某在租赁合同中约定，物业管理费由陈某承担。开发商与物业公司签订的《前期物业管理服务合同》中约定，物业公司向业主和物业使用人收取物业管理服务费，高层住宅电梯、水泵、运行费向业主收取，保洁费、保安费向业主或物业使用人收取。合同履行过程中，陈某通过其关联公司向物业公司直接支付物业费。之后，物业公司诉至法院，要求陈某支付欠付物业费，陈某主张双方不存在物业服务关系，其非实际物业使用人，实际使用人为其关联公司，且案涉房屋内还有其他承租人。

裁判观点：

法院经审理认为，根据《中华人民共和国民法典》第九百四十四条及《物业管理条例》第四十一条之规定，业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。具体至本案，业主与陈某就案涉房屋签订租赁合同，约定由陈某承租案涉房屋，租赁期间由陈某承担物业管理费、水电费等费用，故物业公司起诉陈某具有法律依据。陈某以其并非房屋实际使用人为由拒付物业费，因陈某系租赁合同的签订主体，即便陈某在承租案涉房屋后存在转租行为，亦不能因此免除陈某支付物业费的义务。

实务要点：

业主作为物业服务合同的相对方，负有缴纳物业费的法定义务；承租人作为物业服务的实际受益人，若与业主约定由其承担物业费的，则承租人亦负有物业费支付义务，物业服务人可要求任一主体承担责任；承租人转租的，不免除其原合同项下物业费支付义务，起诉时，建议将业主与承租人列为共同被告，避免主体遗漏。

另需注意，根据《中华人民共和国民法典》第九百四十四条第二款规定，欠付物业费的，物业服务人可以先催告并在合理期限内等待，期限届满仍未支付的，可起诉或申请仲裁，催告函及送达回执等证据应留存。

点评人：赵霜霜，法学专业，专注于公司法、合同纠纷、劳动纠纷等民商事法律事务。