买受人明知违建而购房的法律风险与责任边界

一、案情概要

2023年11月，广东省高级人民法院发布一批房屋买卖合同纠纷典型案例，其中连某诉莫某、朱某房屋买卖合同纠纷案因涉及“买受人缔约前知道存在违法搭建的法律后果”这一争议焦点，颇具典型意义。案情大致如下：莫某通过司法拍卖竞得案涉房屋，产权证载明房屋总层数为3层，后委托朱某出售。2021年9月，朱某与连某签订《存量房买卖合同》，合同约定房屋总层数3层。然而，连某签订合同前曾实地查看现场，明知房屋现状为5层，也知晓产权面积与现状不符。此后，因房屋存在违法建设，行政部门作出暂停办理转移登记业务处理，连某无法取得产权，遂诉请解除合同、退还已付款项并主张违约金。

广州市荔湾区人民法院一审认为，房屋无法过户系因违法建设未处理，合同目的客观上无法实现，支持解除合同。但关键在于，买卖双方均明知房屋现状与登记不符，对违法建设可能被拆除、影响过户等后果均有合理预见，却未能就处理违建达成一致。据此，法院认定双方对合同无法继续履行均负有责任，各自承担相应损失，对买受人主张的违约金不予支持。广州中院二审维持原判。

二、法理简析

首先，合同目的不能实现，解除合同于法有据。《民法典》第五百六十三条规定，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的的，对方可以解除合同。案涉房屋因违建被暂停办理转移登记，买受人连某无法取得产权，居住使用与所有权转移的双重目的均落空，解除合同自属正当。法院对此予以支持，体现了对买受人基本权利的保护。其次，买受人明知风险而缔约，出卖人不承担违约金责任。法院并非简单地将无法过户的后果归咎于出卖人，而是细致审查了双方的主观状态。连某签订合同前已知房屋现状为5层、产权登记为3层，对交易标的物存在重大权利瑕疵心知肚明。在此情形下，买受人对交易风险已有预判却仍然缔约，事后不能将违建被查处的后果完全推给出卖人。法院认定双方均有过错，“各自承担各自损失”，实质上是运用了过失相抵的法理，驳回了买受人的违约金诉请。值得注意的是，本案与广东高院同期发布的另一典型案例形成鲜明对照。在“王某诉谭某甲等房屋买卖合同纠纷案”中，卖方在四楼天台搭建玻璃房并作为卖点展示，却未告知买方该搭建的违法性，法院认定卖方构成欺诈，合同应予撤销。两案的核心区别在于：买受人是否明知违法搭建的存在。前者明知而买，后果自负；后者被隐瞒而买，法律予以救济。这一对比清晰地勾勒出买受人主观状态对责任分配的决定性影响。

点评人：冯明璧，执业律师，毕业于华南农业大学法学本科，曾在本地主要的金融贷款机构任职多年，具有丰富的金融从业经历，专注于金融借贷纠纷，合同纠纷，劳动纠纷等领域。