消费者对商品房配套车位的物权期待权可以对抗抵押权

基本案情

2004 年，叶某乙向某房地产公司全额支付认购款购入小区车位 1 个，占有并使用车位。该车位土地用途为城镇住宅用地，由全体业主共同所有。某房地产公司未依约为叶某乙办理车位产权证书。2013 年，叶某乙将车位转让给同小区业主叶某甲。2015 年，某房地产公司以包括涉案车位在内的小区车库整体作为抵押物向欧某借款并办理抵押登记。因某房地产公司未能如期偿还债务，欧某以仲裁方式确认其债权及对抵押物的优先受偿权并向法院申请强制执行。涉案车位被查封后，叶某甲提出异议被驳回后提起本案诉讼，请求判令停止对涉案车位的执行。

裁判结果

广东省高级人民法院经审理认为，小区业主合理的车位配备是与其居住权密切相关的一种生活利益，具有保障居民基本居住权益的属性。民法典规定规划建设的车位应当首先满足业主需要，依附于商品房而存在的小区车位，属于商品房居住功能的必要延伸和拓展。欧某接受开发商通过正常市场途径出售并被占有使用的小区车位作为抵押物，疏于审慎调查，其权利亦不能对抗相对履约无过错的业主。欧某虽然对涉案车位享有抵押权，但叶某甲对涉案车位依法享有设立在先的业主专有权和物权期待权，可排除执行，故判决不得执行涉案车位。

结论

综上所述，当买受人的物权期待权与银行的抵押权发生冲突时，法律根据买受人的性质（是商品房消费者还是一般买受人）确立了不同的优先规则。核心区别在于：商品房消费者（为居住目的购买唯一商品房）基于生存权优先原则，只要满足《执行异议复议规定》第二十九条的条件（如支付大部分房款），其权利即可对抗包括抵押权在内的优先债权。而一般买受人（如本案中的车位）则适用第二十八条，其保护门槛更高（需已支付全款、合法占有且非因自身原因未过户），且原则上不能对抗在先设立且经合法登记的抵押权。

相关法律规定：

《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》

第二十八条 金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：

（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；

（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；

（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；

（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。

第二十九条 金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：

（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；

（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；

（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。

点评人:李世杰，毕业于五邑大学，现为衡森飚律师团队成员。