商品房消费者超级优先权

《最高人民法院关于商品房消费者权利保护问题的批复》法释〔2023〕1号

一、建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权之间的权利顺位关系，按照《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（一）》第三十六条的规定处理。

二、商品房消费者以居住为目的购买房屋并已支付全部价款，主张其房屋交付请求权优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权的，人民法院应当予以支持。

只支付了部分价款的商品房消费者，在一审法庭辩论终结前已实际支付剩余价款的，可以适用前款规定。

三、 在房屋不能交付且无实际交付可能的情况下，商品房消费者主张价款返还请求权优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权的，人民法院应当予以支持。

总结：

1.符合一定条件的商品房消费者（以居住为目的、支付全部价款）交付请求权>建设工程价款优先受偿权>抵押权>一般金钱债权

2.对于即使是在开发商破产的情况下，商品房消费者在房屋不能交付且无实际交付可能时的价款返还请求权>建设工程价款优先受偿权>抵押权>一般金钱债权

点评人：张少青，天津师范大学法律硕士，建诺律师当当分队的实习律师，曾获北京市大学生模拟法庭竞赛二等奖和三等奖，北京市优秀毕业生，全国高校商业精英挑战赛国际贸易竞赛“涉外商事法律服务”赛道一等奖，法律功底扎实，对民商事法律纠纷、刑事法律深有研究。