非因案外人自身原因未办理过户登记具体包含哪些情形

最高人民法院于2015年5月5日发布施行了《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》，其中第二十八条规定了在金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：

(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；

(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产；

(三)已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；

(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。

但该规定并未明确规定“非因买受人自身原因未办理过户登记”具体包含哪些情形，导致司法实践中认定标准不一。

2025年7月23日最高人民法院发布《关于审理执行异议之诉案件适用法律问题的解释》，该解释自2025年7月24日起施行，该解释对这个问题进行了较为明确的规定。

该解释第十六条规定：在人民法院查封前，符合下列情形之一的，可以认定为“非因案外人自身原因” 未办理不动产所有权转移登记：

（一）案外人与被执行人已共同向不动产登记机构提交办理所有权转移登记申请；

（二）案外人已请求被执行人履行办理所有权转移登记手续等合同义务，或者因办理所有权转移登记与被执行人发生纠纷并已起诉或者申请仲裁等；

（三）新建商品房尚不符合首次登记条件；

（四）已办理买卖合同网签备案；

（五）被执行人等通知案外人办理不动产所有权转移登记而其未怠于办理；

（六）其他非因案外人自身原因的情形。

点评人：麻嘉欣，毕业于西南政法大学，现为杜福香律师团队成员。