预告登记有什么法律效力？

预告登记是《民法典》中一项重要的不动产登记制度，其核心在于保障以未来物权变动为目的的债权请求权。其法律效力主要体现在以下几个方面：

 一、排他性效力

预告登记后，未经权利人同意，义务人处分不动产的行为（如出售、抵押、出租等）不发生物权效力。例如，若开发商在预告登记后将房屋转卖或抵押给第三方，该处分行为对预告登记权利人不产生法律约束力，第三人无法取得物权。这一效力有效防止“一房多卖”或重复抵押，确保预告登记权利人未来物权的实现。

 二、顺位保证效力

预告登记确定的顺位优先于后续登记的权利。例如，若同一不动产上存在多个抵押权预告登记，则按预告登记的时间顺序确定优先受偿顺序。即使后续完成本登记，预告登记的权利顺位仍以预告登记时间为准。

 三、破产保护效力

当义务人（如开发商）破产时，预告登记的不动产不列入破产财产，权利人仍可要求继续履行合同并办理本登记。即使破产管理人或法院强制执行，预告登记的权利人仍享有优先于其他普通债权人的权利。

四、追及效力

即使不动产被转让他人，预告登记权利人仍可基于合同履行情况追及该不动产。例如，若开发商将已预告登记的房屋转卖他人，权利人在履行付款义务后，可要求撤销后续交易并强制过户。

五、预警效力

预告登记通过公示使第三人知悉权利存在，第三人需自行承担忽略登记带来的风险，不得以“不知情”抗辩。这种公示作用降低了交易中的信息不对称风险。

六、失效条件

    根据《民法典》第二百二十一条第二款的规定，当债权消灭（如合同解除、债务履行完毕）或者未及时申请本登记（自能够办理不动产登记之日起90日内未申请），预告登记自动失效。

律师实务建议

购房者应在签订买卖合同后及时申请预告登记，避免开发商恶意处分房产。若涉及抵押预告登记，需注意在条件成就时尽快办理本登记，以防失效。此外，若开发商破产，应及时主张权利以维护自身权益。

点评人：张少青，建诺律师当当分队团队成员，天津师范大学法律硕士。