第871期【建诺每日法评】：村集体内部未经民主决议程序签订的土地租赁合同是否有效？
日期: 2022/12/21
村集体内部未经民主决议程序签订的土地租赁合同是否有效？
在（2019）粤01民终11690号一案中，村集体以2002年签订的土地租赁合同未经民主决议为由请求确认合同无效、返还土地并继续支付退还土地前的租金。
法院认为，合作社作为基层群众性经济管理组织，依照《中华人民共和国村民委员会组织法》的相关规定管理本村属于村农民集体所有的土地和其他财产，但应向村民会议、村民代表会议负责并报告工作。基于其法律地位，合作社在和相对方签订《土地租赁合同》时，应保证对内就《土地租赁合同》及补充协议的签订已经经过了民主议定程序，此为其基于诚实信用原则而应负担的缔约义务，不因原告内部换届而有所改变，合同应属有效。
值得注意的是，10年修订的村民委员会组织法对于以借贷、租赁或其他方式处分村集体财产规定了需经村民会议讨论决定方可办理，而原98年修订版本则无此规定。除民主决议程序问题外，法院还会审查土地性质、村集体内部的规范文件等问题。如果是建设用地，依据民法典的规定，应当依照土地管理的法律规定办理，通过条款转介的方式将此类问题划归土地管理法等法律进行规制。因此，土地租赁合同的效力问题还需综合合同签订时间、土地性质以及适用法律溯及力等问题进行综合判断。
点评人：高德凯，东北财经大学法学学士，中南财经政法大学法学硕士。
粤公网安备44070302440746
