第770期【建诺每日法评】：精装房交付时存在严重的装修质量问题时购房者如何维护自身权益？
日期: 2022/08/27
精装房交付时存在严重的装修质量问题时购房者如何维护自身权益？
基本案情：
2016年8月，常某与徐某与A公司就涉案房屋签订了《商品房买卖合同（预售）》，其中合同约定在办理交付手续前，常某与徐某有权对商品房进行查验，A公司不得以缴纳相关税费或签订物业管理文件作为前置条件；如因A公司原因导致涉案房屋延期交付的，应按日计算向常某与徐某支付已收全部房款万分之二的违约金。2016年12月，A公司向常某与徐某发送《提示函》称常某、徐某拖延办理房屋交接手续，已违反合同约定，如未按通知时间前往办理，则视为在合同约定的交付时间已经交付。双方在补充协议中同时约定：任何不影响房屋主体结构的质量瑕疵均不得作为常某、徐某拒不办理房屋交接的理由，否则常某与徐某须承担逾期收房的违约责任。2017年1月，常某与徐某向A公司发送《告知函》称涉案房屋存在多处严重发霉、墙纸空鼓等26项问题。2017年2月，A公司向常某及徐某发送照片，表明装修质量问题已全部得到解决，要求其尽快办理房屋交接手续。2017年5月，常某及徐某委托第三方对涉案房屋进行验收，第三方机构出具检测报告，其中包括70项装修质量问题。随后，常某和徐某向A公司发函要求其维修并赔偿损失。双方就房屋质量问题进行多次协商，但仍未得出结果，常某与徐某将A公司诉至法院，请求判令A公司支付逾期交房违约金。
裁判要旨：
尽管A公司在合同中约定装修瑕疵不能成为常某和徐某拒收房屋的理由，但根据第三方出具的检测报告，涉案房屋确实存在多项质量问题，并不属于合同约定的一般瑕疵，属于房屋未达到基本居住条件的质量问题，因此常某和徐某拒收涉案房屋具有正当理由。虽然A公司向常某和徐某发函称涉案房屋内的装修质量问题已经维修完毕，但该意见未经常某和徐某确认。同时，第三方检测机构及其检测人员具有验房资质，A公司虽对检测报告提出异议，但未有相反证据，故该检测报告具有证据效力。因此，A公司应当向常某和徐某支付逾期交房违约金。
评析：
根据《民法典》第六百一十条，因标的物不符合质量要求，致使不能实现合同目的的， 买受人可以拒绝接受标的物或者解除合同。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十条第一款，因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。因此，针对房屋质量问题，购房者是可以主张解除合同和赔偿损失的。但对于何为“严重影响正常居住使用”，司法解释并无明确规定，审判实践中常常出现对该问题不同的理解，那么购房者可以怎么最大限度地保护自身权益呢？
首先，对于购房者来说，在签订购房合同时，应仔细阅读合同中对房屋交付条件的条款，主要包括对房屋主体结构质量和房屋装修质量的约定，逾期交房和逾期收房的违约责任。其次，在发现精装房出现装修质量问题时，购房者应当及时留存证据，按照合同约定通知出卖人，必要时可以委托具有资质的鉴定机构对房屋质量进行鉴定。最后，如果精装房存在主体结构质量问题，购房者可以主张解除买卖合同和赔偿损失；而如果精装房存在装修质量问题并严重影响正常居住使用，购房者可以主张解除买卖合同、赔偿损失，或者拒绝受领房屋，要求出卖人承担逾期交房违约责任和装修质量修复责任。
点评人：林丹，毕业于西南政法大学，多年法官工作经验，擅长处理民商事纠纷。
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