第762期【建诺每日法评】：房屋租赁合同纠纷中减损规则的司法适用
日期: 2022/08/17
房屋租赁合同纠纷中减损规则的司法适用
基本案情
2018年，原告某商业管理公司（甲方）将房屋出租给被告某文化传媒公司（乙方）。双方租赁合同中详细约定租期、租金保证金、滞纳金、违约金以及在合同终止后承租人逾期交还房屋出租人可自行收回等事项。2018年11月1日双方交接房屋，某文化传媒公司随后进行装修。期间，因某文化传媒公司仅支付部分租赁保证金而未按约支付剩余租赁保证金、租金及管理费，某商业管理公司催讨未果后于2019年1月下旬对系争房屋采取停电措施，装修队遂撤场。某商业管理公司于2019年1月31日发函告知于当日解除合同并于当日送达。该解除函再次用加黑字体告知如某文化传媒公司不按期交还房屋，某商业管理公司有权对房屋内物品自行处置。此后某商业管理公司提起诉讼，请求判令《房屋租赁合同》于2019年1月31日解除，某文化传媒公司按照双倍租金、管理费标准支付自2019年2月至2019年11月的房屋占有使用费及管理费；支付相当于四个月租金、管理费标准的违约金；支付逾期付款滞纳金。
法院经审理认为，商业管理公司负有在解除合同后的合理期限内及时收回系争房屋的减损义务，出租人长期不收回租赁房屋而主张高额占有使用费的，对其未履行减损义务所致的损失，法院不予支持。
裁判结果
法院判决合同于2019年1月31日解除，并判决某文化传媒公司支付2019年1月的租金及使用费，并支付2019年2月份的房屋占有使用费（参照租金、管理费标准），支付相当于四个月租金、管理费之和的违约金。
案例评析
本案是一起较为典型的承租人弃租情形下出租人未及时减损而导致其扩大损失未获法院支持的案件。《民法典》第五百九十一条规定：“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失请求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方负担”。本条规定的减损规则构成要件有：1.违约方的违约行为导致了损害的发生，受损害方对损害的发生没有过错；2.受损害方未采取适当措施造成了损失扩大的后果；3.受损害方对损失的扩大有过失;4.扩大的损失与受损害方未及时采取合理的、适当的措施之间存在因果关系。因此，当承租人拒不支付租金且不实际占有使用租赁房屋时，出租人具有在合理期限内及时收回房屋的减损义务，以发挥资源的社会效益、效率的最大化。
对出租人的减损义务的负担及减损的合理期限的确定应结合案情从主观上善意、客观上可行两个方面综合确定。其中，守约方的主观善意可从其对减损义务的认知分析，具体可从签约时的认知，违约行为发生后的认知及是否有收取高额房屋占有使用费的利益驱动等综合判定。客观上可行应从租赁房屋的状态进行分析，既注重时效性又注重可行性。出租人长期不收回租赁房屋而主张高额占有使用费的，对其未履行减损义务所致的损失，法院不予支持。
点评人：任爱武，长期从事司法审判工作，曾就职于北京德恒律师事务所，专注于企业拯救与破产、公司商事法务的纠纷解决领域。
粤公网安备44070302440746
