第738期【建诺每日法评】：租赁期间房屋所有权变动，承租人能否请求继续履行
日期: 2022/07/18
租赁期间房屋所有权变动，承租人能否请求继续履行
2017年2月，所有权人韩某将涉案房屋抵押登记给银行用于贷款。2018年6月，韩某将涉案房屋出租给张某，租赁期限为20年。2018年12月，韩某因无法偿还债务，涉案房屋被查封并进入拍卖程序，最终由黄某竞得并办理产权登记。后，黄某起诉要求张某返还原物，张某能否请求继续履行涉案房产租赁合同？
根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条规定：“租赁房屋在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：（一）房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的；（二）房屋在出租前已被人民法院依法查封的。”本案中,涉案房产办理抵押登记时间为2017年2月,房屋租赁发生的时间为2018年6月，涉案房产为设立抵押权在前、成立租赁合同在后。其次,涉案房产系因银行实现其抵押权导致所有权变动,由韩某转移登记至黄某名下。因此，应属于“房屋在出租前已设立抵押权,因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的”情形，张某主张涉案房屋租赁关系继续履行的理据不足。（注：根据法律适用，本案审判时适用的是旧司法解释，内容与新司法解释的内容大致相同）
承租人为切实保障租赁权，可在租赁前了解涉案标的是否被抵押、被查封，避免出现“买卖”破“租赁”类似情况出现。
点评人：张秀珍，毕业于广东财经大学，曾在法院任职，现为知识产权小组骨干成员，擅长于处理民事领域法律事务。
粤公网安备44070302440746
