第734期【建诺每日法评】：烂尾楼业主如何维权？ —— 评商品房按揭贷款商业模式下烂尾楼业主集体“强制停贷”
日期: 2022/07/14
烂尾楼业主如何维权？
—— 评商品房按揭贷款商业模式下烂尾楼业主集体“强制停贷”
近日网络热传“武汉时代新城全体业主强制停贷告知书”显示，“武汉市汉南时代新城项目逾期交房数月，业主多次现场维权无实质进展，数千户业主（已售房源且未结清贷款）决定，若该项目在限定时间（2022年8月1日）内仍未全面复工，业主将强制停还银行月供。”
开发商的“暴雷”，导致全国多地房地产项目停工，楼盘复工艰难，购房者如何维权？
购房者（买受人）与开发商（出卖人）签订《商品房预售合同》并以银行按揭贷款的方式购买期房，涉及商品房买卖合同和商品房担保贷款合同双重法律关系。在商品房买卖合同中，购房者支付房款，开发商交付房屋；在商品房担保贷款合同中，贷款银行将所贷款项直接支付给开发商，开发商实际用款，购房者并不支配购房贷款，但需偿付贷款本息。如果合同正常履行，购房者取得房屋，各方权利义务保持平衡。但如果开发商不能交付房屋而致使合同解除，导致合同约定的各方权利义务严重失衡：开发商违约不能交房导致各方合同解除，但却实际占有使用购房者支付的首付款及贷款银行按揭贷款；贷款银行依据合同约定既享有抵押权，又同时享有对开发商、购房者的债权；购房者未取得房屋，却既支付了首付款，又需偿还按揭贷款。若按合同约定的权利义务关系处理，则在购房者对合同解除无过错的情况下，仍要求其对剩余贷款承担还款责任，明显不合理地加重了购房者的负担，各方权利义务失衡，有违公平原则。因此，司法实践中法院在审理案件时，必将充分考虑商品房按揭贷款商业模式下各合同之间的密切联系和各方权利义务关系的平衡问题，避免因强调单个合同的相对性而造成三方权利义务的失衡。
《中华人民共和国民法典》第四百九十七条规定，提供格式条款一方不合理地免除或者减轻其责任、加重对方责任、限制对方主要权利的，该格式条款无效。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十一条第二款规定，商品房买卖合同被确认无效或被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。购房者、贷款银行、开发商三方签订的《商品房担保贷款合同》中相关格式条款要求购房者在既未取得所购房屋亦未实际占有购房贷款的情况下归还贷款，明显不合理地加重了购房者的责任，根据该格式条款无效，对购房者不具有拘束力。《中华人民共和国民法典》第五百六十三条第一款第（四）项规定，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的的，当事人可以解除合同。
因此， 因开发商（出卖人）无法按照合同约定期限交付房屋，合同目的无法实现，购房者（买受人）完全可以行使合同的法定解除权，依法解除《商品房预售合同》《担保贷款合同》，应由开发商（出卖人）将收取的购房款贷款和购房款的本金及利息返还担保权人（贷款银行）和购房者（买受人），而购房者不负返还义务。
点评人：任爱武，曾长期从事司法审判工作，专注于企业拯救与破产、公司商事法务的纠纷解决领域。
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