第680期【建诺每日法评】：被法院查封未过户的房屋，买受人如何保障自身权益
日期: 2022/05/20
被法院查封未过户的房屋，买受人如何保障自身权益
2018年8月，梁某向朱某购买其所有的房屋，约定卖方以350万元的价格将涉案房屋出售予买方，款项在合同签订后60天、审批贷款通过后、办理完税过户后等条件成就时分期付款。合同签订后，梁某支付了150万元。2018年11月，朱某因他案被法院查封涉案房屋。后梁某诉求解封。究竟梁某的诉求能否得到支持？
根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”的规定，本案中，梁某需要同时满足其已于涉案房屋被查封前与朱某签订合法有效的书面买卖合同、合法占有涉案房屋、已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行、且未办理过户的原因亦非其自身导致四个条件。但是梁某就剩余价款未能提供证据予以证明其按人民法院的要求交付执行，其就涉案房屋享有的实体权益不足以排除强制执行，因此其诉请不予支持。
如遇购买的房屋在未过户前，被法院查封，按照法定程序，可以案外人的身份提出执行异议，对执行异议裁定不服，可提起案外人执行异议之诉。法院会审查实体权益是否足以排除强制执行。
点评：张秀珍，毕业于广东财经大学，曾在法院任职，现为知识产权小组骨干成员，擅长于处理民事领域法律事务。
粤公网安备44070302440746
