第653期【建诺每日法评】：合同无效时，已形成附合的装饰装修费用的分担问题
日期: 2022/04/22
合同无效时，已形成附合的装饰装修费用的分担问题
2015年4月，甲公司将未获批准建设的商铺出租给乙公司。乙公司承租后于2015年5月投入装修，将用于餐饮行业。其后经历因消防未通过暂退部分款项、催促进入营业状态、闲置、解除合同、交付等波折，最终乙公司诉至法院要求甲公司支付装修款。究竟装修款应如何分担呢？
首先，根据《最高人民法院关于审理城镇租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，涉案场地未取得建设许可，本案租赁合同无效。其次，根据该司法解释第七条第二款：“已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。”的规定，在出租人不同意利用的情况下，根据出租人、承租人双方的过错程度分担损失，本案中法院认为作为出租人的甲公司应承担主要责任，因其作为出租方，应对于租赁物是否取得合法建设手续及消防验收情况应具备更为严格的审慎注意义务，以保障租赁标的物符合约定用途，但涉案商铺所在不动产未办理建设规划许可证且未办理消防许可，未能向承租人交付符合约定使用用途的租赁物；乙公司自身具有一定过错，其作为理性的承租人，明知其承租商铺用于经营餐饮行业，对租赁物业状况尤其是消防验收情况亦应予以审查。因此最终法院根据双方过错程度，酌情认定乙公司应自行承担30%的装修费损失，甲公司承担70%的装修费损失。
提醒：承租人应对租赁物的权属状况进行事前审查，降低承租风险；并且对租赁物装修前，最好就装饰装修等添附物的价值、归属等问题进行约定。
点评：张秀珍，毕业于广东财经大学，曾在法院任职，现为知识产权小组骨干成员，擅长于处理民事领域法律事务。
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