第571期【建诺每日法评】：遇到以租抵债，能够突破“买卖不破租赁”原则
日期: 2022/02/01
遇到以租抵债，能够突破“买卖不破租赁”原则
“买卖不破租赁”原则设立的目的是为了保护当事人最基本的生存居住权，我国民事审判实践长期以来一直将该原则作为处理涉及租赁关系案件的基本规则。但是法院在对执行标的物进行评估拍卖的过程中，出租人利用长期租赁合同预先一次性收取租金的约定或者签订以租抵债的长达十几年二十年的租赁合同，这种情形时有发生，严重损害受让人利益。如简单的适用“买卖不破租赁”原则，违背了设立该原则的立法宗旨，也会助长不符合交易习惯下的虚假以租抵债行为。
在实践中，有观点认为，以租抵债合同并不是真实的租赁合同关系，而是一种被执行人以租抵偿债务的擅自处分不动产的行为。该观点在审判实践中被各级人民法院采纳并适用。如最高人民法院（2014）民申字第215号英联视动漫文化发展有限公司与北京恒华嘉辉科技有限公司案外人执行异议之诉纠纷申请案民事裁定书的观点为:涉案《房屋使用权抵债合同》为房屋使用权抵偿欠款的合同之债而非房屋租赁合同，不同于出租人与承租人之间签订的房屋租赁合同，故本案不适用合同法规定的“买卖不破租赁”原则。江西省宜春市中级人民法院(2018)赣09民终396号胡拥军与胡春辉、第三人陈继德案外人执行异议之诉纠纷一案民事判决书观点为：从法律依据来评论，房屋租赁合同是指房屋出租人将房屋提供给承租人使用，承租人定期支付租金，出租人缔约的目的是为了收取租金，所以即使店铺租赁合同是真实的，也只是陈继德以店面使用权抵偿欠款的合同之债，是一种债权；而房屋租赁合同是一种用益物权，两者性质并不相同，故本案不适用“买卖不破租赁"原则。湖北省武汉市武昌区人民法院 (2020)鄂0106民初13202号何德顺与张丽返还原物纠纷一案民事判决书观点为：被告庭审中自称和宋亮系以租抵债，即被告和宋亮签订的《租赁合同》构成的债权债务关系，不同于一般意义上的房屋租赁法律关系。被告以“买卖不破租赁”为由抗辩，不具有事实和法律依据，本院不予采纳。此外还有湖北省随州市中级人民法院 (2021)鄂13民终323号湖北诺盛源生物有限公司与湖北正野电器电梯有限公司物权保护纠纷一案、江西省赣州市中级人民法院 (2020)赣07民终4574号王钧与郭军、卢浩租赁合同纠纷一案等案件均采用该观点。
“买卖不破租赁”原则的法益是保护弱势承租人最基本的生存权益，以租抵债实际上是一种债权，是为了抵债而不是为了实现居住权，与真实的房屋租赁合同所承载的用益物权，两者性质不同。因此在实践中，可以运用以上观点来对抗出租人与承租人之间的恶意串通，维护受让人权益，保护社会正常交易的稳定性。
点评：林丹，毕业于西南政法大学，多年法官工作经验，擅长处理民商事纠纷。
粤公网安备44070302440746
