第539期【建诺每日法评】：363万买到命案“凶宅”，法院判卖家构成欺诈
日期: 2021/12/31
363万买到命案“凶宅”，法院判卖家构成欺诈
近年来，我国二手房市场出现较多“凶宅”退房的民事纠纷，引起了社会公众的广泛关注。363万买到的房子竟然是发生过命案的“凶宅”？卖家作为房产中介专业人员，却隐瞒了身份，凭借其专业渠道购进有瑕疵的房屋后，又刻意隐瞒该瑕疵另行出售给普通消费者。该行为是否构成欺诈？买家能否退房索赔？
该案经过了两级法院的审理，广州中院二审认为卖家构成欺诈，因此驳回卖家的上诉，维持了一审判决，即撤销案涉《房屋买卖合同》；买家限期将房屋交还给卖家；卖家向买家返还定金与购房款，并赔偿损失、中介服务费等；驳回卖家全部反诉请求。
根据法院查明的事实，本案中的卖家作为房产中介公司工作人员，未能充分举证证实其系按照市场价格购买涉讼房屋，并且结合其在房屋购买后半年左右时间里，在明知自己已无购房资格的情况下却将其自称用于自住的房屋另行出售给买家，并刻意隐瞒该房屋曾发生非正常死亡案件的事实。按照公序良俗以及交易习惯，涉讼房屋内曾发生非正常死亡的事实，足以影响当事人的交易意思表示，卖家作为出卖人，负有披露房屋真实情况的义务，应当披露而未披露，有违诚信原则，应认定实施了欺诈行为。
对于该案，庭审法官如是说：本案中出卖方在明知案涉房屋曾发生非正常死亡案件的情况下，应负有“凶宅”及时告知义务，因为“凶宅”信息可显著影响房屋交易意愿。买受方没有主动询问“凶宅”信息的义务，其询问与否均不影响出卖方的告知义务。出卖方只要不积极主动告知即应被认为是违反了“凶宅”信息披露义务，属于故意隐瞒真实情况，符合民法上欺诈的构成要件。
一、法院为何支持涉案房屋买卖合同撤销？
根据《民法典》规定，当事人订立、履行合同，应当遵循诚实信用原则，尊重社会公德。房屋买卖属于生活中重大的交易事项，与房屋有关的相关信息应当予以披露。尽管“凶宅”本身的房屋使用价值未因此受到影响，但显然会影响人们的居住心理，使得房屋实际价值受到贬损，因此该信息对交易有重大影响。若未告知买家可能会使买家在违背真实意思的情况下签订了房屋买卖合同，虽该已履行完毕，但买家仍有权要求撤销该合同。
二、已过户的房屋买卖合同被判撤销，损失该如何赔偿？
根据《民法典》规定，合同被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
买卖房屋，特别是买卖二手房屋，涉及的法律常识和需要了解的信息面较广，关乎安居乐业。因此，在购房前最好向专业人士咨询，谨慎决定。
点评：袁淑玲，毕业于广东海洋大学，法学专业，实习律师，现为王英杰律师团队成员。
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