房屋买卖合同解除后出卖人对标的物是否享有排除强制执行权利

案外人台州某都房地产开发有限公司作为案涉不动产的开发建设单位,案涉不动产仅办理了预告登记,尚未办理产权登记｡台州市路桥区人民法院(2020)浙1004民初4553号民事判决已判令确认案涉的商品房买卖合同及其补充协议已于2020年10月15日解除,在案涉商品房买卖合同解除后,案外人就案涉不动产享有的是物权性质的返还请求权,其权利可排除普通金钱债权的执行｡但又因商品房买卖合同为双务合同,双方互负返还义务,在案外人未返还价款的情况下,如果允许其排除金钱债权的执行,将会使申请执行人既执行不到被执行人名下的财产,又执行不到本应返还给被执行人的价款,显然有失公允｡为了保护预查封权利人的权利,平衡各方当事人的利益,只有在案外人已经返还价款的情况下,才能排除普通债权的执行｡反之,案外人未返还价款的情况下,则不能排除执行｡本案中,(2022)浙1004民初526号民事判决已认定应返还房屋买受人贺某芳､程某荣购房款为766741.67元,贺某芳､程某荣各占一半份额,故两人各为383370.84元｡台州某都房地产开发有限公司将返还给贺某芳的款项已汇至台州市路桥区人民法院执行账户,将返还给程某荣的35万元已汇至山东省临沂市兰山区人民法院,剩余购房款本息64379元已汇至温岭法院执行账户,因此台州某都房地产开发有限公司已完成返还价款的义务｡综上,案外人对案涉不动产享有的民事权利足以排除强制执行,其要求对案涉不动产停止执行的异议请求,应予以支持。

裁判要旨

人民法院预查封预告登记在被执行人名下的不动产，出卖方作为案外人以查封之前向法院起诉解除买卖合同并取得胜诉判决为由提出异议主张阻却执行的，待其将应返还被执行人的买卖价款交由执行法院后，可依法予以支持。

（参考人民法院入库案例，编号为：2024-17-5-201-033台州某都房地产开发有限公司与徐某兵执行异议案）

点评人：陈社汉，执业律师，毕业于暨南大学，知识产权法学硕士研究生。