最法院执行局会议明确：查封、扣押、冻结未公示，不得对抗善意第三人

——(2025年第17次法官会议纪要)

【案情概要】

N公司与K公司民间借贷纠纷执行案中，甲法院于2013年1月向房管局送达协助执行通知书，轮候查封K公司名下房产。房管局签收后，却未在房屋登记簿上记载。此后，该房产被转为首封、续封，房管局均未办理登记。2013年10月，A中心就该房产设立最高额抵押并办理登记。后A中心通过司法拍卖竞得该房产。N公司以其系在先查封为由提出异议，请求撤销拍卖。

【裁判要点】

本案核心争议在于：未办理登记的不动产查封，能否对抗之后善意第三人的抵押权？

一、关于查封公示的必要性：最高法执行局法官会议一致认为，不动产查封的公示原则上应通过办理查封登记进行。只有在不动产本身未登记产权的情况下，才可通过张贴封条、公告等方式公示。执行法院依法送达协助执行通知书后，因行政机关工作疏忽未办理登记的，该查封不具有对抗善意第三人的效力。

二、关于善意第三人的认定：本案中，无证据证明A中心在办理抵押登记时知道案涉房产已被查封，应认定为善意第三人。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第24条第3款，查封没有公示的，效力不得对抗善意第三人。故A中心优先于N公司受偿。

三、关于责任区分：登记机关未按协助执行通知书办理登记，造成损失的，申请执行人可申请行政赔偿，执行法院亦可对登记机关予以处罚。执行法院未执行到位的责任与行政机关的过错责任应当分开处理。

【结语】

未公示的查封，可能沦为“抽屉查封”，无法对抗后来善意的抵押权人或买受人。若因登记机关工作疏忽导致查封未公示、优先顺位丧失，可依法向该登记机关申请行政赔偿。维权路上主动核查、及时救济，才能守住自己的合法权益。

点评人：李晓琳，有大型央企与头部房企从业经验，专注各类民商事纠纷，现为衡森飚律师团队实习律师。