典型案例分享

近日，广东省高级人民法院发布一批涉不动产执行异议之诉典型案例，其中，顺德法院审理的《执行房产应保障案外人合法居住权益——何某甲诉某小贷公司等执行异议之诉》入选。

基本案情：2020年8月被执行人何某乙因与某小贷公司等人小额借款合同纠纷一案，未履行民事调解书确定的义务，其房屋被查封，随后进入执行拍卖。其父亲何某甲提出异议，称2012年将涉案房屋赠与儿子何某乙，虽公证书、赠与书仅载明无偿赠与，但公证处谈话笔录记录何某乙承诺供父母居住终老，请求停止或延缓拍卖，如法院坚持拍卖，请求拍卖后继续居住至去世后再交房。申请执行人某小贷公司认为赠与行为已完成，内部约定不能对抗第三人。

佛山市顺德区人民法院经审查认为，何某甲2012年将房屋赠与儿子何某乙时，公证谈话笔录明确约定父母可居住终老，该条款构成书面居住权合同；何某甲自赠与后一直实际居住且无其他住房；何某甲基于父子的特殊身份关系无偿赠与涉案房屋，有别于普通纯粹无偿获得居住权的情形；因赠与当时法律无居住权制度，2021年民法典施行后又因房屋被查封无法补登记，其对未登记无过错。何某甲享有合法居住权益，可对抗金钱债权强制执行中的交付义务。故法院支持其附带居住至终老条件拍卖的请求，但驳回其停止拍卖、待终老后再处置的主张。上述裁定送达后，双方当事人均未向法院提起执行异议之诉。

法官说法：本案秉持善意文明规范执行，坚持实质解纷工作导向，做到前端规范执行，最大限度化解执行衍生纠纷。本案在执行异议审查过程中，严格审查证据，查明不动产真实权利情况，力争将纠纷化解在前端。本案明确案外人基于附条件赠与合同保留房屋居住至终老的条件，本质是让渡所有权而保留占有、使用的权能，意在设立居住权，对被执行人享有的物权作出限制。案外人对未登记居住权不存在过错，对涉案标的享有居住权益；申请执行人仅可请求对执行标的物附带居住权拍卖，为实现老年人的居住生存权益提供了有力的法律保障。

点评人：谢晓骏，执业律师，具有多年的银行个人信贷及公司信贷业务经验，目前为多家生产型企业顾问律师，对于实业中买卖规则、品质问题纠纷都有深入的了解，目前专注于金融纠纷、民间借贷纠纷、公司债权债务纠纷、公司货物品质纠纷等民商事领域。