“带租拍卖”的房屋成交后，预收租金应归谁？

【案情简介】

2022年6月1日，某物流公司与易某签订《门市、仓库租赁合同》，约定某物流公司将其门市及仓库出租给易某使用，租赁期限自2022年6月1日起至2027年6月1日止。截止2023年8月份，租金已预交至2025年6月1日。

2023年，法院因其他案件查封并拍卖物流公司的门市及仓库，拍卖过程中，法院对门市仓库存在的租赁情况予以说明、公示。邓某通过拍卖竞得前述门市及仓库所有权。2023年8月7日，法院作出裁定签署门市及仓库所有权归买受人邓某所有，权利自裁定送达邓某时起转移。邓某于2023年8月9日签收该裁定书。2023年9月12日，邓某取得案涉土地使用权产权登记。

邓某认为，某物流公司预收案涉门市、仓库2023年8月9日之后的租金构成不当得利，遂以某物流公司为被告，易某为第三人诉至法院，请求判令某物流公司、易某返还租金157051.62元。

【法院审理】

一审法院经审理认为，邓某于2023年8月9日取得案涉房屋的所有权，理应享有案涉房屋取得所有权之后收取租金的权益。某物流公司预收的2023年8月9日至2025年6月1日的租金属于不当得利，应当依法予以返还。遂判决某物流公司返还邓某2023年8月9日至2025年6月1日的租金148415.89元。

一审宣判后，物流公司不服提起上诉，二审拍卖公告中告知案涉房屋存在租赁情况，仅是明确标的物为带租房产，并未明确拍卖成交后的租金归属。在拍卖公告对租金归属无特别约定的前提下，买受人自取得拍卖物所有权时起享有租金收益权。综上，二审法院判决驳回上诉，维持原判。

【以案说法】

司法拍卖是人民法院经常使用的一种执行方式。带租拍卖时，根据“买卖不破租赁”规则，拍卖财产上原有的租赁权及其他用益物权不因拍卖而消灭，租赁合同对买受人仍具有约束力，买受人对原租赁合同的权利义务概括承受，承继原出租人的权利和义务。拍卖公告中明示拍卖财产上附属租赁关系但未明确拍卖成交后的租金归属的，买受人自取得拍卖财产所有权时起依法享有租金收益权。

点评人：麻嘉欣，毕业于西南政法大学，现为杜福香律师团队成员。