从最高院答复到再审判例——商品房买卖合同违约金条款适用解析

在商品房买卖合同纠纷案件中，违约金调整与损失赔偿计算是司法实践中的核心争议点。最高人民法院曾针对《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称《商品房买卖合同解释》）原第十六条、第十七条的适用问题作出专项答复，明确两条文的调整范围与适用逻辑。2020年该解释修订后，原第十六条、第十七条分别调整为现行第十二条、第十三条，但其核心立法本意与适用规则一脉相承，需结合立法精神与司法案例准确把握。

 一、条文演变与核心定位：从“区分适用”到“功能互补”

《商品房买卖合同解释》历经2003年制定与2020年修正，违约金相关条款的条文序号虽有调整，但“以补偿性为基础、惩罚性为补充”的违约金性质定位始终未变，两条文的功能划分也保持一致。

从条文演变来看，2003年版解释第十六条对应2020年修正版第十二条，均聚焦“违约金调整规则”，明确当事人以约定违约金过高或过低为由请求调整时，法院应以“损失30%”为核心判断标准——约定违约金超过造成损失30%的，可适当减少；低于造成损失的，应按实际损失确定违约金数额。而2003年版第十七条对应2020年修正版第十三条，则针对“无约定时的损失赔偿计算”，规定在合同未约定违约金数额或损失赔偿额计算方法时，逾期付款的损失按“未付购房款总额×金融机构计收逾期贷款利息标准”计算，逾期交房的损失按“同地段同类房屋租金标准”确定。

两条文的核心差异在于适用前提：第十二条（原第十六条）适用于“合同已有违约金约定”的情形，解决的是“约定违约金是否合理”的调整问题；第十三条（原第十七条）适用于“合同无违约金约定或约定不明”的情形，解决的是“损失赔偿如何计算”的填补问题。二者并非包含或替代关系，而是针对不同合同约定状态的“互补性条款”，司法实践中需先判断合同是否有约定，再对应选择适用条文。

二、司法适用规则：约定优先，个案裁量

最高人民法院在答复中强调，违约金与损失赔偿的认定需“结合合同约定并根据个案具体情况妥善作出”，这一原则在最高院的再审案例中也有所体现。

在违约金调整的基数认定方面，需以“实际损失”为基础。以（2017）最高法民再294号案为例，邹某与三亚某公司的商品房销售合同纠纷中，双方约定逾期交房违约金为“已付房款日万分之五”，三亚某公司以违约金过高请求调整。法院认为，邹某未提交证据证明实际损失，故以“已付房款被占用期间的贷款利息”作为实际损失基数，最终按“中国人民银行同期一年期流动资金贷款基准利率的130%”调整违约金，既符合第十二条“损失30%”的调整标准，也体现了“补偿性优先”的原则。值得注意的是，该案中法院未参照第十三条的租金标准计算损失，正是因为合同已有违约金约定，应优先适用第十二条的调整规则，而非直接适用第十三条的无约定赔偿标准。

三、实践误区澄清：避免条文适用混淆

司法实践中，易出现“将第十三条作为第十二条调整依据”的误区，即认为无论合同是否有约定，均需参照第十三条的租金或逾期贷款利息标准计算违约金。这一误区违背了“约定优先”的合同法基本原则，也与最高人民法院的答复和判例精神不符。

需明确的是，第十三条（原第十七条）的“租金标准”“逾期贷款利息标准”是“无约定时的法定计算依据”，而非“违约金调整的强制参照标准”。若合同已有违约金约定，法院判断违约金是否过高时，应优先以守约方的实际损失为基础，若实际损失难以举证，可结合合同履行情况、当事人过错程度、预期利益等综合裁量，而非直接以第十三条的标准作为“损失上限”。

四、结语：回归立法本意，平衡当事人利益

《商品房买卖合同解释》第十二条、第十三条的适用，本质是“意思自治”与“司法干预”的平衡。第十二条尊重当事人的违约金约定，仅在约定失衡时进行适度调整；第十三条则为无约定情形提供明确的损失计算依据，填补合同漏洞。二者共同构成了商品房买卖合同违约金纠纷的裁判规范体系，既避免了“约定过高则显失公平”的问题，也防止了“无约定则无法可依”的困境。

司法实践中，法院需严格遵循“约定优先、个案裁量”的原则，准确区分合同约定状态，对应适用两条文，同时结合实际损失、当事人过错、交易习惯等因素，作出公平合理的裁判。对于当事人而言，签订商品房买卖合同时应明确违约金数额或计算方法，避免后续争议；主张违约金调整时，需积极举证实际损失，为法院裁量提供充分依据。唯有如此，才能真正实现违约金制度“补偿损失、督促履约”的立法目的，维护商品房交易市场的稳定秩序。

点评人:李世杰，毕业于五邑大学，现为衡森飚律师团队成员。