20年租赁期满后自动续租，合同效力该如何认定？

【案情简介】

2003年4月1日，原告刘某与被告张某签订《房屋租赁合同》一份，合同约定：张某(承租方)租赁刘某(出租方)房屋及院落一处，租赁期限为20年，自2003年4月1日起至2023年4月1日止，期满后可继续使用，免收租赁费。合同签订后，张某支付20年租金共计5.3万元。2024年10月，刘某欲收回该房屋及院落，张某予以拒绝刘某将张某诉至法院，要求解除与张某之间的合同，并要求张某返还该房屋和院落。

被告张某辩称，根据案涉房屋租赁合同约定，其在期满后有继续使用的权力，不同意解除合同，如果要解除合同，原告应当向被告支付赔偿。。

【法院审理】

法院经审理认为，《中华人民共和国民法典》(以下简称《民法典》)第七百零五条规定，租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同；但是，约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。本案中，原告刘某与被告张某签订的《房屋租赁合同》约定租赁期限为二十年，符合法律规定，但是其同时约定“期满后可继续使用，免收租赁费”，该约定意图明显是为了规避上述法律对租赁合同最长租赁期间的限制，因而无效。

《民法典》第七百三十四条第一款规定租赁期限届满，承租人继续使用租赁物出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但是租赁期限为不定期。由于案涉租赁合同二十年的租赁期限已经届满，原被告之间形成不定期租赁关系，租赁期限为不定期，原告刘某可随时解除该不定期租赁合同关系。庭审中原告未能提交其通知张某解除案涉租赁关系的证据，故法院认定双方之间租赁关系自本案起诉状副本送达被告之日，即2025年3月14日解除。

据此，法院最终判决原被告就案涉房屋形成的不定期租赁关系于2025年3月14日解除，被告张某限期返还涉案房屋及院落。一审判决后，被告张某不服提起上诉，二审法院驳回上诉，维持原判。

【以案说法】

审判实践中，很多当事人签订的租赁合同实际或者变相超过20年最长租赁期限如“同时签订两份租赁期限前后衔接且超过20年的租赁合同”、“20年租赁合同到期后继续无偿使用租赁物”等，主流观点倾向性认为上述行为系双方当事人刻意规避有关租赁期限不得超过20年的法律规定，应当认定为无效。对于期限超过20年的租赁合同的处理，《民法典》规定，租赁合同在20年期满之后双方均未提出异议，合同继续履行，此时双方之间成立不定期租赁关系，在这种法律关系下，出租人和承租人随时可以要求解除合同，但是应当在合理期限之前通知对方。当事人一方也可直接以提起诉讼或者申请仲裁的方式依法主张解除合同，人民法院或者仲裁机构确认该主张的，合同自起诉状副本或者仲裁申请书副本送达对方时解除。

点评人：麻嘉欣，毕业于西南政法大学，现为杜福香律师团队成员。