离婚夫妻共有房产未分割？最高法：可强制整体拍卖，非债务方份额受保护

夫妻离婚时约定房产归属但未过户，一方负债后登记在双方名下的共有房产能否被强制执行？最高人民法院在（2020）最高法民申1543号中，对该实务难题作出明确指引。

基本案情：

周某与沈某协议离婚时约定共有房产归儿子所有，但未办理产权变更登记，该房产仍登记在二人名下。后沈某因个人债务纠纷被强制执行，法院查封并拟拍卖该房产。周某以共有人身份提出异议，要求停止执行。

裁判要点：

最高人民法院经审理，对争议焦点进行了清晰阐述，明确了重要裁判思路：

1、物权变动以登记为准：依照《中华人民共和国物权法》第十四条关于“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力”的规定，房屋没有办理变更登记的不发生分割的效力，案涉房产仍属周某、沈某二人共同共有。

2、共有财产可整体执行：鉴于案涉房屋的查封和强制拍卖，不宜直接区分空间分开处置，法院确认被执行人沈某享有房产份额后，可对房产整体查封、拍卖。

3、析产诉讼非前置条件：根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十四条规定，若共有人未提起析产诉讼，申请执行人也未代位提起，法院可直接执行共有财产，但执行中必须及时通知其他共有人，并在拍卖款中保留非负债方的应有份额，本案周某权益通过保留份额已获保护。

实务建议：

1、离婚涉及房产分割的，必须立即办理过户登记，避免因约定未登记被强制执行所突破。

2、非负债方收到执行通知后应立即提出执行异议，协商分割并争取债权人认可，必要时提起析产诉讼。

3、当被执行人的财产处于共有状态且其他共有人怠于分割时，债权人可代位提起析产诉讼明确被执行人份额。

点评人：李晓琳，有大型央企与头部房企从业经验，专注各类民商事纠纷，现为衡森飚律师团队成员。