第1125期【建诺每日法评】：承租未取得建设工程规划证的房屋，租赁合同是否有效
日期: 2023/09/07
承租未取得建设工程规划证的房屋，租赁合同是否有效
房屋租赁合同为民事合同一种十分常见的合同，同时也非常容易因此发生纠纷。但发生纠纷时，往往会因租赁合同是否有效而产生不同的结果，比如当事人因承租未经规划审批的房屋就有可能面临合同无效的风险。
一、未取得建设工程规划许可证的房屋，租赁合同无效
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。
二、不能仅以未取得规划许可证正证认定房屋租赁合同无效
之所以认定未取得建设工程规划许可证无效，是因为租赁物自身的缺陷，而已取得规划许可证副证、未取得许可证正证在一定程度上说明房屋并未违法，仅是尚未取得完整的手续。秉持审慎认定合同无效的原则，应进一步查明手续尚未齐备的原因，不能仅以未取得规划许可证正证为由认定租赁合同无效。
三、经主管部门批准建设的房屋，租赁合同依法有效
起诉时虽未取得建设工程规划许可证，但是依法取得主管机关部门批准建设情况的，房屋租赁合同依法有效。
深圳市中级人民法院在（2016）粤03民初2549号案件中指出，根据查明的事实，涉案商铺所在建筑物经深圳市政府专题会议研究，同意同步建设、同步建成，并经规划部门同意对现状建设予以规划保留，上述建筑物应属于 “经主管部门批准建设的”情形，美荣公司与林霞之间就建筑物内涉案商铺签订的租赁合同依法应当认定有效。
四、一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证的，租赁合同有效
根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。
点评人：胡嘉祎，毕业于西南政法大学经济法学系，现为衡森飚律师团队成员。
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