第1122期【建诺每日法评】：转租合同约定的租赁期限超出原租赁合同，转租合同是否有效？
日期: 2023/09/04
转租合同约定的租赁期限超出原租赁合同，转租合同是否有效？
吴某从A公司处承租了一处房屋用于经营，租赁期限自2021年5月10日起至2023年5月30日止。期间，吴某经A公司同意将该房屋转租给苏某经营，双方签订了《房屋租赁协议》，约定租赁期限至2023年12月30日止。合同签订后，苏某仅向吴某支付租金至2023年3月，并于2023年8月25日才将租赁房屋腾退给吴某。于是，吴某诉至法院，要求苏某支付拖欠的租金。那么吴某的诉求能否得到法院支持呢？
根据《民法典》第七百一十七条规定：“承租人经出租人同意将租赁物转租给第三人，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，超过部分的约定对出租人不具有法律约束力，但是出租人与承租人另有约定的除外。”在转租期限超过原租赁合同期限时，出租人并非转租合同的当事人，因而对其不发生法律效力，但对出租人不发生法律效力，并不否定该转租合同在转租人和次承租人之间有效。即吴某与苏某签订的《房屋租赁协议》应认定为有效合同，对双方均具有约束力。苏某实际占有使用租赁房屋至2023年8月25日，而租金仅支付至2023年3月，故苏某仍应合同约定的租金标准支付2023年6月至2023年8月25日期间的租金。
点评人：马云艳，建诺律师当当队执业律师，毕业于西南政法大学，广东建诺律师事务所民事争议部成员，擅长处理民商事纠纷。
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