第1098期【建诺每日法评】：转租合同应满足哪些条件方可成立
日期: 2023/08/11
转租合同应满足哪些条件方可成立
所谓转租，是指承租人在租赁期间将租赁物交付给第三人使用、收益，第三人向承租人支付租金的行为。转租行为中，原租赁合同关系中的承租人为转租人，第三人为次承租人，因转租的客体仍然是租赁物的使用收益权，并非物的所有权，承租人通过出让租赁物的使用收益权获取租金收益，转租具备出让使用收益权及有偿性两个特征。因此，其内在法律特征与租赁关系是一致的。转租如今已成为了租赁交易市场中常见的交易方式，有利于交易流转，可以有效提高租赁物使用效率，因此我国并没有将其禁止。但是，因承租人在租赁期间实际占有租赁物，租赁物的转租可能损害出租人的利益，所以我国的《民法典》对承租人的转租行为进行了规制。
根据《民法典》第七百一十六条规定：“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效;第三人造成租赁物损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。” 第七百一十七条规定：“承租人经出租人同意将租赁物转租给第三人，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，超过部分的约定对出租人不具有法律约束力，但是出租人与承租人另有约定的除外。”第七百一十八条规定：“出租人知道或者应当知道承租人转租，但是在六个月内未提出异议的，视为出租人同意转租。”
综上所述，转租合同成立需要满足以下几项条件：
1、承租人必须要经过出租人同意后，才可以将租赁物转租给第三人。这里的同意既可以是事前同意，也可以是事后追认；既可以采取明示的方式，也可以采取默示的方式。
2、若承租人没有经过出租人的同意，擅自转租给第三人，出租人从知道之日起可以随时解除租赁合同。
3、即使承租人同意出租人将租赁物转租给第三人，转租期限也应当在承租人的剩余租赁期限。超过该期限的部分对出租人不具有法律约束力，但是出租人与承租人另有约定的除外。
4、当出租人事先并未同意承租人进行转租，但是知道或者应当知道承租人转租后，若其在六个月内未提出异议，视为出租人同意转租。
点评人：胡嘉祎，毕业于西南政法大学经济法学系，现为衡森飚律师团队成员。
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