第1022期【建诺每日法评】：楼上住户变“午托班”，业主应该如何维权？
日期: 2023/05/25
楼上住户变“午托班”，业主应该如何维权？
午托班是为解决家长中午没空接送学生或家离学校太远难以午休等问题应运而生的学生服务机构，午托机构多分布在学校附近，为学生带来了诸多便利。但部分开设在小区内部的午托机构却引发了业主不满，某小区业主黄先生称，他所在楼栋11楼被业主出租给他人开办午托班，每天中午几十个孩子挤电梯、大声喧闹，让他和家人烦不胜烦。他向物业反映称，该业主将住宅出租给午托班并未经过其他业主同意。物业答复，虽多次跟业主和租户协调，但一直未得到解决。
午托机构属于商业经营，在居民区内开设午托机构涉及“住改商”问题。在建筑物区分所有权的情形下，业主擅自将小区内的住宅改变为经营性用房，改变了房屋的使用性质，干扰了业主的正常生活，造成小区公共设施使用的紧张，容易造成安全隐患。根据《中华人民共和国民法典》第二百七十九条：业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主一致同意。《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十条：业主将住宅改变为经营性用房，未依据民法典第二百七十九条的规定经有利害关系的业主一致同意，有利害关系的业主请求排除妨害、消除危险、恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。将住宅改变为经营性用房的业主以多数有利害关系的业主同意其行为进行抗辩的，人民法院不予支持。
我国《民法典》对“住改商”行为进行了限制，有利害关系业主的意见不适用“多数决”，而是一致同意，只要有一位业主不同意，“住改商”就不能实现。如何认定“利害关系人”？根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条，本栋建筑物内的其他业主应当认定为“有利害关系的业主”；建筑区划内，本栋建筑物之外的业主，主张与自己有利害关系的，应证明其房屋价值、生活质量受到或者可能受到不利影响。这说明本栋业主被推定为利害关系人，非本栋业主需要承担举证责任。
在“住改商”行为中，未经有利害关系的业主一致同意，其行为就不具有合法性。即使以已取得营业执照为由进行抗辩，其行为也不具有合法性。有利害关系的业主可以请求“住改商”业主承担民事责任，造成损害的可以要求其恢复原状、赔偿损失，未造成损害的可以要求其排除妨害、消除危险。
点评人：何卉，毕业于广东外语外贸大学，现为梁当利律师团队助理。
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