第1002期【建诺每日法评】：买二手房遇到无权代理人，谁来承担责任？
日期: 2023/05/05
买二手房遇到无权代理人，谁来承担责任？
李先生看中一套售价800万元的二手房，于是约上家洽谈。应约前来的并非是登记产权人马女士，而是自称马女士表妹的小唐。小唐出示了房产证和房屋钥匙，表示受马女士委托出售房屋。经过磋商，小唐与李先生签订房屋买卖合同，在落款处签署“唐某某代马某某”的字样。当日，小唐收取了定金10万元，还向李先生出具《承诺书》：保证已取得所有权人的口头授权，马女士将追认买卖合同的效力，否则将承担双倍返还定金、支付违约金的责任。次日，小唐致电马女士，谁知马女士拒绝出售房屋。小唐随即通知李先生，合同无法履行，要求李先生提供银行账户以便退回定金。李先生当场予以拒绝。之后李先生诉至法院，要求解除房屋买卖合同，并根据诉讼中房屋的评估价与合同成交价之间的差额，要求马女士和小唐共同支付违约金100万元，并返还定金10万元。
法院认为，小唐的行为构成无权代理，其与李先生签订的买卖合同对马女士不产生效力。李先生要求马女士承担违约责任，没有法律依据。小唐向李先生承诺如果无法履行合同将承担责任，对未取得马女士授权所要承担的法律后果有充分预期。而作为购房人的李先生，在签约时明知小唐未取得马女士的书面授权，存在主观过错。法院结合李先生支付的定金金额、纠纷发生的时间节点等因素，判定小唐承担相当于出卖人拒绝履行合同所应承担的双倍返还定金的责任。
通过这个案例，希望广大购房者在二手房买卖交易中，仔细核验签约人的身份，确认签约人是不动产登记簿记载的所有权人。如果所有权人无法到场，务必要求签约人提供书面的授权委托书。如果签约人仅是口头承诺有代理权，购房人签约、付定金、付首付等一定要慎之又慎，必要时通过电话、视频通信等方式向产权人进行核实，并保留相应的证据，以免产生损失。
点评人：佘韵婷，法学本科专业，现为衡森飚律师团队成员，擅长民商事纠纷。
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