第992期【建诺每日法评】：最高法明确：商品房烂尾，优先保护购房者权益
日期: 2023/04/25
最高法明确：商品房烂尾，优先保护购房者权益
近日，根据最高人民法院公告，《最高人民法院关于商品房消费者权利保护问题的批复》已于2023年2月14日由最高人民法院审判委员会第1879次会议通过，自2023年4月20日起施行。该批复中对于购房者的权利顺位问题作出了明确的司法解释，即在房地产开发建设争议中，满足一定条件的购房者权利最优先，建设工程价款优先受偿权其次，抵押权最后的权利顺位。该批复可以有效解决楼盘烂尾的相关问题，以下为该批复具体内容：
一、建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权之间的权利顺位关系，按照《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（一）》第三十六条的规定处理。
二、商品房消费者以居住为目的购买房屋并已支付全部价款，主张其房屋交付请求权优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权的，人民法院应当予以支持。
只支付了部分价款的商品房消费者，在一审法庭辩论终结前已实际支付剩余价款的，可以适用前款规定。
三、在房屋不能交付且无实际交付可能的情况下，商品房消费者主张价款返还请求权优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权的，人民法院应当予以支持。
根据批复内容，购房者享有两大优先权：房屋交付请求权和价款返还请求权。但需要注意的是，两大优先权的行使需满足一定前提条件。购房者主张房屋交付请求权优先的适用条件是：第一，购房者购买房屋应以居住为目的，一般适用于生活住宅，而不是为了投资；第二，购买房屋并已支付全部价款，即使是支付了部分房款，只要在一审法庭辩论终结前已实际付清剩余尾款的，同样适用。该条规定意在督促因害怕烂尾风险而不再办理按揭、公积金贷款的购房者积极付款，尽可能保护购房者优先拿房权利。
购房者主张价款返还请求权优先的适用条件是：房屋不能交付且无实际交付可能。若房屋不能交付且无实际交付可能的，开发商应优先满足购房者退款的主张，比如楼盘彻底烂尾，购房合同的目的已无法实现，此时只能解除合同，要求返还购房款。由于该条规定并未提及是全款还是只支付了部分房款的情况，所以，不论购房者付了多少购房款，在房屋烂尾后都享有相应的优先权。
点评人：赵霜霜，法学专业，专注于合同法、公司法、劳动纠纷等民商事法律事务。
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