第948期【建诺每日法评】：夫妻单方处分共有房，另一方如何维权？
日期: 2023/03/11
夫妻单方处分共有房，另一方如何维权？
案情介绍
蔡先生和陈女士结婚多年，但婚后双方长期争吵，无法维系婚姻关系。因顾及子女及老人的情绪，双方约定等子女上大学才办理离婚手续。蔡先生和陈女士婚后于2017年在某地全款购买了一套商品房屋，房屋登记在蔡先生名下。2019年，陈女士得知蔡先生正将房屋低价卖给自己的弟弟，房屋当时市场价大约150万元，蔡先生和弟弟已经签署了房屋买卖合同，约定购房价格为100万元。
陈女士得知后非常气愤，向法院提出了离婚纠纷，并请求判令按照夫妻共同财产分割涉案房屋。
小编说法
夫妻之间互相具有家事代理权，根据家事代理权的规定，对于日常家庭事务项目内的处分，夫妻双方均能以自己个人名义进行，并自然对配偶方发生法律效力。但家事代理权范围不包括对生产和生活资料的重大财产处分。一方未经对方同意或者追认，擅自出售共有房屋，属于超越家事代理权的行为，属于无权处分共同财产。根据《婚姻法》司法解释三第11条：“一方未经另一方同意出售夫妻共同共有的房屋，第三人善意购买、支付合理对价并办理产权登记手续，另一方主张追回该房屋的，人民法院不予支持。”的规定，并结合《民法典》关于善意取得的规定。除非买受人符合善意取得的三个要件：1、善意；2、支付合理对价；3、房屋已经办理过户登记，买受人才能主张对无权处分的共有房屋成立善意取得，夫妻另一方才无权主张返还共有房屋。
本案中，蔡先生买卖房屋的行为属于无权处分，首先，其弟弟对该房屋的性质和蔡先生夫妻之间的矛盾是明知或者应知的，而其依然与蔡先生单方签署购房合同，不能认定其对蔡先生处分共有房屋属于无权处分这一事实存在善意。其次，蔡先生弟弟也没有以一个合理的对价作为购房款，涉案房屋也并未实际办理过户登记。故法院最终判定涉案房屋作为夫妻共同依法分割，由蔡先生和陈女士按份共有，每人享有50%的份额。
也就是说，单方处分共有房屋，效力认定需要看三方面。一是买受方是否属于善意取得，是否明知卖方为单方处分行为。二是，是否以一个合理的对价作为购房款。三是有无实际办理过户登记。
点评人：蔡佳绚，有多年集团公司法务工作经验，专注于民商事、劳动纠纷及企业法律顾问等法律事务。
粤公网安备44070302440746
