第932期【建诺每日法评】：“提前还贷”常见问题浅析
日期: 2023/02/21
“提前还贷”常见问题浅析
近期跟几个银行朋友聚餐时经常会听他们说到现在住房按揭贷款提前还款的过程中常有各种争议存在，那本期就来聊聊提前还贷常见的几个争议问题。
一、房贷利率调整是否属于法律上情势变更？
笔者认为，首先，购房者基于购房目的与银行基于赚取利息目的而签订的合同属于金融借款合同，房贷利率在一定范围内的调整波动并不会导致合同目的不能实现，继续履行合同不会造成显失公平的情况。其次，按揭贷款通常持续时间较长，合同也会有相关条款对利率调整进行适当的提示，购房者在签订合同时亦应当预见未来调控贷款利率的可能性。此外，民法典也明确将商业风险排除在情势变更之外，所以在商业活动中，未达到异常变动程度的供求关系变化、价格涨跌等而产生的损失不适用情势变更。因此，不能以情势变更为由诉请变更或解除与银行之间的贷款合同。
二、购房者想提前还款违约吗？需支付银行违约金吗？
笔者认为，是否属于违约，是否需要支付违约金，以及违约金给多少，主要还是看合同的约定，民法典第六百七十七条规定，借款人提前返还借款的，除当事人另有约定外，应当按照实际借款的期间计算利息。如果合同中没有约定提前还贷的违约责任条款，那么提前还贷则不构成违约，也无需支付违约金。如果双方签订的合同约定提前还贷为违约行为，约定了一定比例的违约金，且不违反法律和行政法规的强制性规定，那么借款人提前还款则可能构成违约，需按照合同中的约定支付违约金。
违约金的本质是补偿性的条款，合同约定违约金就是为了对守约方因违约行为而受到的损失进行适当的补偿。争议的出现主要是大部分购房者认为，提前还贷降低了银行产生不良贷款的风险，根本不会给银行造成任何损失，却忽略了银行因此增加的资金成本，人力成本及减少的利息收入，因此才会有大量的购房者不理解为何会将提前还款设置为违约条款之一。
二、如合同中没约定，双方协商未果，银行仍拒绝提前偿还房贷，起诉的话应如何提出诉请呢？
根据民法典第五百三十条规定，债权人可以拒绝债务人提前履行债务，但是提前履行不损害债权人利益的除外。债务人提前履行债务给债权人增加的费用，由债务人负担。可见，如果双方在合同中未对提前偿还贷款的情况进行约定，也未能协商一致，那么在不损害银行利益的情况下，银行不能拒绝提前还贷。购房者有权到法院起诉银行接受其提前还款，如果银行举证证明提前履行行为增加了费用，那么银行可以依据上述规定主张由购房者负担此项费用。
温馨提示，虽然银行的合同普适性很强，会让绝大多少人感受到合同的公平性，但签订前还是建议留意一下利率、期限、还款方式、资金用途限制、提前还款成本。
点评人：谢晓骏，执业律师，具有多年银行个人及公司信贷经验，专注金融合同纠纷、民间借贷纠纷等。
粤公网安备44070302440746
