第917期【建诺每日法评】：疫情影响下，房地产开发商逾期交房承责问题的探讨
日期: 2023/02/06
疫情影响下，房地产开发商逾期交房承责问题的探讨
自2020年年初新冠疫情爆发以来，至今已过去三年之久。疫情影响着我们社会生活、经济发展的方方面面，房地产开发也不能幸免。因疫情影响工人返岗、材料供应商供料、政策性的停工停产导致工期延误，逾期交房的问题层出不穷。本文通过大数据的统计与分析，探讨疫情影响下，房地产开发商（以下简称“开放商”）逾期交房承责问题。
逾期交房主要存在于预售房中，即我们常说的期房。通过Alpha案例检索输入，案由：商品房预售合同纠纷；全文：疫情、逾期交房、不可抗力、免责；年份：最近三年；文书类型：判决；守方当事人：公司。按以上条件共检索出结果7072条（检索时间：2023年2月6日）。
可见近三年来，案件数量最多为2021年，地域中广东省最多。该类型案件，一审案件6221件，有91.42%的案子原告诉求得到全部/部分支持，二审案件841件，有83.35%维持原判。根据数据可知，在开发商逾期交房情况下想援引疫情作为不可抗力而免责时，法院支持的概率是极低的。对此笔者总结相当数量的案件，在法院支持疫情作为不可抗力而免除或部分免除开发商逾期交房违约责任情况下，主要会综合考虑以下几个因素。
一、疫情爆发时间与施工时间重合度。
我国疫情爆发时间最主要是在2020年1月至4月期间，若工程施工的工期与该期间相重合，开发商援引疫情免责的成功的概率将大大提升。
二、疫情爆发地点与施工地、材料供应商地点、工人返岗地等地点的重合度。
如2020年初，我国疫情最严重区域当数武汉，而后发展至整个湖北省与周边省市。所以与工程相关的地点若正处于疫情爆发的严重区域，能在相当程度上推定疫情会影响工程的进度，从而免除开发商逾期交房的违约责任。[（2021）鄂2801民初11136号等系列案]
三、突发公共卫生事件响应级别
2020年1月23日左右，全国各个省份都分别启动了突发公共卫生事件一级响应，（各个省份具体时间有细微差别），而后均根据疫情发展情况逐渐降级。而在免除开发商责任案件中，大多数法院认为，突发公共卫生事件一级响应期间可以作为因疫情产生的不可抗力期间，该期间可以不算入工期。（部分地区法院认为二级响应也可以作为不可抗力期间，如佛山中院，（2021）粤06民终18007号）。
四、疫情影响施工时，开发商有无及时告知买房者，积极协商。
疫情影响施工时，开发商应当及时将延期交房的理由、预计交房的时间、通知接房时间及时告知买房者。并积极协商，尽可能取得买房者谅解。在此过程开发商应当注意留痕。
若能同时达到上述要件，开发商全部或部分免责的可能性将大大提高。“物有甘苦，尝之者识，道有夷险，履之者知”。如今来势汹汹的疫情似乎已经离我们越来越远，但是永远忘不了疫情爆发时全国人民的众志成城，互帮互助。所以也期望不论开发商还是买房者都相互理解，为我国经济复苏添砖加瓦。
点评人：梁文聪，具有人民法院及律师事务所工作经历。专注合同纠纷、劳动争议纠纷等。
粤公网安备44070302440746
