第908期【建诺每日法评】：唯一车位可排除抵押权的强制执行
日期: 2023/01/27
唯一车位可排除抵押权的强制执行
《中华人民共和国民法典》第二百七十五条至第二百七十六条规定，建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库的归属由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定，并且应当首先满足业主的需要。车位、车库作为满足业主住宅需要的必要设施，具有保障业主基本居住权和满足居民基本生活需要的特殊属性。法律允许开发商根据实际情况与业主通过出售、附赠或者出租等方式对车位的归属进行约定。但在我国商品房、车位买卖中，先交付后登记而且登记时间较长的情形普遍存在，买受人对于防范开发商“一房二卖”或者“先卖后抵”之交易风险欠缺有效的风险防控手段，在办理产权登记中处于被动地位。
业主如何防范和化解车位、车库的交易风险显得尤为重要。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权力能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。”的规定，业主购买车位（车库）同时满足以下条件，可以排除包括抵押权在内的强制执行：
（一）车位（车库）系业主的唯一车位（车库）；
（二）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；
（三）在人民法院查封前已合法占有该车位（车库）；
（四）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；
（五）非因买受人自身原因未办理过户登记；
（六）业主一直将该唯一车位与住房配套使用，住房及基本生活与案涉车位（车库）之间形成稳定的依赖关系。
点评人：任爱武，长期从事司法审判工作，曾就职于北京德恒律师事务所，专注于企业拯救与破产、公司商事法务的纠纷解决领域。
粤公网安备44070302440746
