第801期【建诺每日法评】：丈夫擅自卖房后毁约，夫妻双双被告，妻子要担责吗？
日期: 2022/10/05
丈夫擅自卖房后毁约，夫妻双双被告，妻子要担责吗？
19年12月中旬，李某(丈夫)与陈某签订《房屋买卖合同》，涉案房屋为李某及黄某夫妻二人共同共有，合同约定：房屋总价52万元；陈某先付首付款37万元，双方办理过户手续后再由陈某一次性付清尾款15万元；如卖方违约，则须退回已付购房款，并支付违约金（购房总额的30%）。合同签订当天，陈某依约支付了首付款，后经多次催促李某均不履行约定过户义务。
陈某遂将李某、黄某夫妻二人诉至法院，请求：解除双方签订的案涉合同，二被告共同退回购房首付款37万元及支付违约金15.6万元。
本案中，案涉合同为陈某与李某的真实意思表示，该合同对二人具有法律约束力。但涉案房屋系李某及黄某夫妻二人共同共有，黄某未在案涉合同上签名及捺印，亦不予追认，故李某出卖涉案房屋属无权处分，且原告也没有提交证据证实黄某知情并收到或使用了其支付的购房首付款。因此，案涉合同对黄某没有法律约束力，丈夫应独自向买方承担不能过户的违约责任。根据民法典第311条规定，购房者善意购买、支付合理对价并已办理不动产登记，才能取得该房屋的所有权。虽然案涉《房屋买卖合同》有效，但只在卖方（丈夫）和买方之间有约束力，且合同双方也只是债权行为，原告并不能以此强制要求未签订合同的妻子一起办理产权过户登记手续。
通过上述案例提醒购房者，买房人在交易过程中应注意审查房屋的权属情况，如发现是夫妻共有房产时，签订房屋买卖合同应要求卖方夫妻双方共同到场签名并出示结婚证；其中一方若因故无法到场，也应出具合法有效的书面授权手续，以有效规避由此引发的交易风险。
点评人：赵玲玲，现为徐宏律师团队助理，专注于民商纠纷等法律事务。
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