第693期【建诺每日法评】：精装修住宅质量不合格能否退房？
日期: 2022/06/02
精装修住宅质量不合格能否退房？
若开发商交付的新房存在装修质量问题，或实际装修标准低于销售合同中约定的标准，显然构成违约。但违约责任的承担方式需根据具体情况分别认定，购房者能否据此退房也不能一概而论。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第9、10条分别规定了发生房屋主体结构质量不合格以及房屋质量问题严重影响正常居住使用的这两种情形，购房者可以主张退房。但现实生活中发生的问题主要集中在装修质量，房屋主体结构质量不合格的情况并不多见。那么装修质量问题是否已经达到严重影响购房者正常居住使用的程度，就成为法院能否支持退房的关键。
实践中对采用何种评价标准存在不小争议。举例来说，一对小夫妻购买了新房。收房后发现房屋防水存在质量问题，导致地板霉变，并发出异味。此时妻子怀有身孕，若二人继续在房屋内居住，可能会对胎儿造成影响。那么这是否属于严重影响正常居住使用的情形呢？第一种意见认为应以购房者之主观标准评判装修问题是否严重影响其正常居住使用。具体理由是根据合同的相对性原理，购房者是合同约定之买受人，也是依法享有合同权利的主体。法律规定的“严重影响正常居住使用”的对象是针对购房合同中的买受人，只有购房者才享有请求开发商提供无质量瑕疵的精装房屋之权利，故以购房者之主观标准评判显然更符合立法本意。因房屋地板的霉变问题已严重影响孕妇的正常居住生活，故二人有权主张退房。
另一种意见则认为以一般理性人的客观标准予以评判更具有现实性。虽然合同的权利应由购房者享有，但开发商面对的购房者之需求各异。如以个性化标准评价房屋质量问题所引发的后果，必将导致退房的情形增多。这无疑将加重开发商的成本和负担，而这些成本和负担最终又会转嫁到购房者自己身上。最终损害的还是购房者自身利益，故对此应予以平衡。霉变的地板对普通人来讲并不导致居住功能完全丧失，故二人无权主张退房。
从审判实践来看，法院更倾向于支持第二种意见。一方面由于商品房的价值较高，一旦支持因质量瑕疵而解除合同，将导致退房的情况剧增，会对房地产市场的健康发展产生负面作用。另一方面，法院认为除退房之外，法律还给予购房者其他救济渠道。如《民法典》第582条规定了在不完全履行的情形下，买受人有请求出卖人承担修理、重作、更换、退还、减少价款或者报酬等违约责任的权利。若新房确实发生了装修质量问题，购房者完全可以要求开发商采取修复等补救措施。此外《民法典》第583条还规定了在采取补救措施后，买受人如有其他损失可以要求出卖人进行赔偿的权利。当然此处的赔偿请求权属于法定的损害赔偿，购房者需要承担证明损失的举证义务。如上文中的小夫妻，其在开发商修复房屋质量问题前在外租房的房租及额外产生的交通费可以要求开发商赔偿。
点评人：唐婉雯，有多年上市公司工作经验，擅长于婚姻家事、劳动争议纠纷、民商事纠纷。
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