第272期【建诺每日法评】：简述住宅小区停车位的权利归属
日期: 2021/03/10
简述住宅小区停车位的权利归属
住宅小区的停车位问题，是目前我国物业管理中最具争议的问题之一，“车位之争”在房地产开发商、小区业主和物业管理公司之间愈演愈烈，分清车位的权属类型是理解车位相关的权利义务关系的物权基础。
《民法典》第二百七十五条对小区停车位的权属进行了明确规定：建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。具体而言，住宅小区停车位的类型可以概括为产权车位、人防车位及公共车位三种。
产权车位是指在建筑物规划中就设立用途为车位、车库的建筑物，其原有产权人为开发建设单位，由开发建设单位在商品房买卖合同中通过买卖、赠与等方式移转所有权。此类型车位能够办理不动产权属证书，并在权属证书的用途栏中注明为车位、汽车库等。当然开发建设单位也可以不移转所有权，通过出租的形式实现车位的经济价值。需注意：产权车位既包括小区地下空间中，满足立项和规划条件、办理了土地出让手续可以办理所有权证书的车位；也包括地上建筑区划内规划建设的车位。
人防车位属于人防工程的非战时利用，应当按照规定报人防工程管理部门审查批准，并向人防工程管理部门和公安消防监督管理机构申请办理《人防工程使用证》和《使用人防工程消防安全许可证》。人防工程的产权属于国家，由人民防空管理部门代表国家行使所有者权能，该类车位不可以办理产权证，所有权既不属于开发商，也不属于全体业主。但《中华人民共和国人民防空法》第五条规定，人防工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有，或者由人防部门管理、使用和收益。据此，开发商有权将人防车位出租给业主使用。
公共车位是指占用业主共有的道路、绿地或者其他场地用于停放汽车的车位。公共车位是由开发商依照行政规划建设的物业附属设施，实际上并无建筑物，其本质属于土地使用权，不能办理产权登记。开发商将商品房向业主出售后，建设范围内的土地使用权归属全体业主。
点评：麻嘉欣，毕业于西南政法大学，现为杜福香律师团队实习律师。
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