第1146期【建诺每日法评】：以租抵债能否适用“买卖不破租赁”
日期: 2023/09/28
以租抵债能否适用“买卖不破租赁”
以租抵债是现实生活中常见的一种债务人向债权人还清债款的方式，《民法典》第七百二十五条规定：“租赁物在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”该项法条规定了买卖不破租赁，那么以租抵债能否适用买卖不破租赁呢？
根据(2020)京0108民初13216号判决书显示，以租抵债不同于“买卖不破租赁”。以租抵债本质系债权人债务人之间的合同之债，其性质不同于出租人与承租人之间签订的租赁合同，不适用“买卖不破租赁”原则。租赁合同系出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。买卖不破租赁设立目的，是保护承租人的租赁权。租赁权在法理上具有归属于用益物权的特点，物权化是指在租赁关系存续期间，承租人对租赁物的占有使用可以对抗第三人，即使是对该租赁物所有权人或享有其他物权的人也不例外。以租抵债合同并非租赁合同，系债权债务关系，仅为债务人通过让债权人使用其房屋的方式来清偿其债务，系债务履行方式，不产生阻却执行的效力。本案中根据合同的相对性原则，双方当事人之间所签订的《房屋使用权抵债合同》仅对合同双方有法律约束力，不产生合同以外第三人的效力，因而债权人李军并非承租人之法律地位，而仅属于债务人黄景光的普通债权人，相较其他债权人李军并不享有优先受偿权，否则侵害其他债权人合法利益。此外，债务人履行债务方式多样，可通过金钱、物的清偿等，亦可通过本案中以租抵债方式清偿，以租抵债方式只是其中之一并非唯一，当无法通过以租抵债方式清偿债务时，还可通过金钱等其他方式履行债务，债权人的利益能够得到有效保护。
因此，以租抵债不能适用买卖不破租赁，仅为普通的债权债务关系。
点评人：胡嘉祎，毕业于西南政法大学经济法学系，现为衡森飚律师团队成员。
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