第1047期【建诺每日法评】：全款出资的房屋为何成了别人的
日期: 2023/06/20
全款出资的房屋为何成了别人的
2017年，年近六十的老郑夫妇经过实地查看，相中了一套普陀区的二手房，楼层低、户型好，与儿子小郑一家居住的房屋恰好“一碗汤的距离”，看起来是安度晚年的不二选择。然而，就普陀区房屋签署网签合同前夕，老郑却突然联系中介，表示希望以孙子小小郑为买受人签订网签合同并办理产权登记。随着小小郑逐渐长大，小郑夫妇之间的矛盾日益凸显。在小小郑7岁那年，小郑夫妇十年的婚姻走到了尽头。2020年，小郑夫妇经诉讼调解离婚，双方约定小小郑随母亲共同生活，小郑按月支付抚养费。不久后，小小郑的母亲以小小郑的名义提起排除妨害之诉，要求老郑夫妇迁出普陀区房屋。老郑夫妇收到诉状自然不服，当即决定另行提起所有权确认之诉，主张老郑与小小郑之间是“借名买房”关系，要求确认普陀区房屋归老郑所有，并就小小郑提起的排除妨害之诉申请中止诉讼。对老郑夫妇提起的诉讼，法院认为，虽然房屋是老郑出钱购买的，但这并不意味着老郑就是房屋的产权人；而且考虑到老郑和小小郑之间的祖孙关系，从血缘关系和亲情伦理出发，也不能排除老郑出资购房赠与小小郑的可能性。最重要的是，老郑夫妇对“借名买房”主张并没有充分的证据。因此一审法院并没有支持老郑夫妇的诉讼请求。
“借名买房”“房屋代持”类案件在司法实践中并不鲜见。真实权利人要求登记权利人返还房屋、办理过户手续的诉请获得法院支持的先例也确实存在。我们仍然建议大家在购房交易时谨慎借用他人名义：
首先，不动产登记具有权利推定效力，真实权利人主张房屋权利，需要提供充分证据证明其与登记权利人之间存在“借名买房”的合意。
其次，“借名买房”的交易安排背后往往存在规避限购、限贷、税收等原因，但此前最高院曾以违背“公序良俗”为由认定限购政策下的“借名买房”协议无效。最后，真实权利人与登记权利人之间的“借名买房”约定并不足以对抗善意相对人。如果善意相对人取得房屋所有权，则真实权利人只能向登记权利人主张返还购房款以及赔偿损失等。
点评人：佘韵婷，法学本科专业，现为衡森飚律师团队成员，擅长民商事纠纷。
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