第998期【建诺每日法评】：房屋租赁常见问题解析
日期: 2023/05/01
房屋租赁常见问题解析
现今，越来越多的人因为自住或者经营的需求而选择租赁他人房屋，但由于各种原因，租赁纠纷也层出不穷。笔者现就常见的房屋租赁合同纠纷常见问题进行梳理，以供大家参考。
1.房屋租赁合同最长不得超过多少年?
根据民法典第七百零五条规定，租赁期限不得超过20年。超过20年的，超过部分无效。实务中，不少当事人利用空白租赁合同来规避该法律规定。但这一举措可以通过笔迹鉴定来判断形成时间。
2.房屋租赁合同一定要采用书面形式吗？
根据民法典第七百零七条规定，租赁期限为六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式，无法确定租赁期限的，视为不定期租赁。不定期租赁合同，当事人可以随时解除，但应在合理期间内通知对方。
3.承租人不按照约定方法使用租赁房屋的，出租人可以解约吗？
根据民法典第七百一十一条规定，承租人未按照约定的方法或者未根据租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并请求赔偿损失。
4.承租人可以擅自对出租房进行装修吗？
根据民法典第七百一十五条规定，承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物。否则，出租人可以要求承租人恢复原状或赔偿损失。
5.承租人可以将房屋转租他人吗？
根据民法典第七百一十六条的规定，承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效；第三人造成租赁物损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。
6.出租人同意转租必须是明示吗?
根据民法典第七百一十八条的规定，自出租人知道或应知道承租人转租之日起6个月内不提出异议的，视为同意转租。
7.什么是“买卖不破租赁”？
根据民法典第七百二十五条的规定，租赁物在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。除了买卖之外，因赠与、析产、继承、抵押权实现等发生房屋权属变动的，原租赁合同继续有效。
8.什么是承租人的“优先购买权”？
根据民法典第七百二十六条的规定，出租人要出售房屋的，应在合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。承租人在收到出租人通知后的15天内未明确表示购买房屋的，视为放弃该权利。出租人不履行通知义务，妨害承租人行使该权利，可以要求出租人承担赔偿责任。房屋按份共有人行使优先购买权或者出租人将房屋出售给近亲属的除外。
因优先购买权不能脱离承租权单独存在，故承租人将房屋转租的，承租人不再享有优先购买权。
笔者建议，房屋租赁合同在条件允许的情况下还是尽量签订纸质合同，合同内容应对租赁期、用途、租金、押金、是否允许转租、以及出租人和承租人各自的权利义务均进行明确的约定，尽可能的做到双方都有法可依、有约可依。
点评人：谢晓骏，执业律师，具有多年银行个人信贷及公司信贷经验，专注各类民商事纠纷。
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