第905期【建诺每日法评】：某商业广场的设立，四栋相连的房屋被整体出租，甲作为其中一栋房屋的所有权人发现其（位于某路 a 号）房屋被架设了广告牌，广告牌上有“乙酒店”字样，乙酒店是否需要承担侵权责任？
日期: 2023/01/24
某商业广场的设立，四栋相连的房屋被整体出租，甲作为其中一栋房屋的所有权人发现其（位于某路 a 号）房屋被架设了广告牌，广告牌上有“乙酒店”字样，乙酒店是否需要承担侵权责任？
本案被租赁的四栋房屋均为商业用途，甲和其他两位出租人分别将某路 a 号、b号、c号房屋整体出租给丙作经营之用，并约定丙可以将租赁房屋转租或分租，而丙在租赁期内又将该某路 a号房屋的首层两卡、二层、三层转租给丁作经营之用。而丙亦将其所有的座落于某路 d 号房屋整体出租给戊公司，戊公司在租赁期内又将前述d 号房屋的四至七楼及夹层大堂出租给乙酒店经营使用。本案中，无论是甲与丙之间、丙与戊公司的设立人之间还是戊公司的设立人与乙酒店的设立人之间对于承租人(次承租人)对租赁物业的使用是否包括对物业外墙的无偿利用均没有明确约定。
依据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定“除了法律、行政法规规定的共有部分外，建筑区划内的以下部分，也应当认定为民法典第二编第六章所称的共有部分:(一)建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构部分……”、第四条规定“业主基于对住宅、经营性用房等专有部分特定使用功能的合理需要，无偿利用屋顶以及与其专有部分相对应的外墙面等共有部分的，不应认定为侵权。但违反法律、法规、管理规约，损害他人合法权益的除外”以及第十六条规定“建筑物区分所有权纠纷涉及专有部分的承租人、借用人等物业使用人，参照本解释处理。专有部分的承租人、借用人等物业使用人，根据法律、法规、管理规约、业主大会或者业主委员会依法作出的决定，以及其与业主的约定，享有相应权利，承担相应义务”，由此可见，丙、戊公司的设立人作为涉案 a 号物业的承租人、次承租人，基于对涉案 a 号物业租赁房屋专有部分特定使用功能的合理需求，享有无偿利用与其专有部分相对应的外墙等共有部分的权利。即在租赁期限内，丙、戊公司的设立人享有无偿利用涉案 a号物业外墙面的权利，当然包括允许商户架设广告牌的权利。为此，甲认为乙酒店在与甲没有任何租赁合同关系的情况下，擅自在涉案 a号物业外墙上架设广告牌的行为侵犯其合法权益，于法无据，法院不予支持。
另外，涉案“乙酒店”广告牌是由乙酒店设立人进行架设还是由“某商业广场”的经营者进行架设抑或由其他第三方进行架设均存在可能性。在此情况下，作为原告的甲并未能进一步提供涉案“乙酒店”广告牌是由乙酒店设立人、戊公司或戊公司的设立人进行架设的充分证据，依照“谁主张谁举证”的原则，甲应承担举证不能的法律后果。
点评人：周月敏，毕业于广东警官学院，获得法学学士学位，专注于民商事诉讼领域。
粤公网安备44070302440746
