第820期【建诺每日法评】：阶段性担保
日期: 2022/10/25
阶段性担保
阶段性担保源于商品房预售，银行之所以在办理预售商品房抵押权登记时需要开发商提供阶段性担保，主要原因便在于虽然购房者签订了房屋买卖合同，但毕竟购房人尚未取得房屋所有权这一物权，银行尚不能取得所购房屋的正式抵押权。在银行取得正式的抵押权之前，需要历经预售商品房竣工、购房者取得预售房屋所有权、银行完成预售房屋的抵押权登记等阶段，故在银行顺利取得正式的抵押权之前确实存在一个未知的时间状态。
但应该如何正确定义正式的抵押权？如何认定开发商阶段性担保的节点？
2018年，甲开发商与乙银行签订《个人房屋抵押贷款合作协议书》，约定甲开发商必须为每位申请个人房屋抵押贷款的购房人向银行提供不可撤销连带责任保证担保，甲开发商的保证期限自乙银行将贷款资金划入甲开发商的银行账户之日起至该笔贷款相应的抵押房产办妥正式抵押登记手续之日止。另，房屋已办理预购商品房抵押权预告登记。后，购房者因个人原因逾期还款，乙银行诉至法院要求确认对涉案房屋具有优先受偿权，并要求开发商承担保证责任。
就类案，法院审理存在两种看法，一案认为甲开发商免除担保责任的条件为涉案房屋已办理抵押登记，但案涉房屋未能办妥抵押登记，乙银行并未取得抵押权，故甲开发商免除担保责任的条件并未成就，依法应当承担保证责任；一案认为“办妥正式抵押登记手续”并未明确指明必须办妥抵押权证或者房地产他项权证、 从双方签订该合同及合同条款的目的来看，主要是为了保证乙银行在实际对涉案房屋享有抵押权之前，由甲开发商对其涉案债权承担保证责任，以降低其出借涉案款项的经营风险，而非使乙银行可以同时享有抵押担保和保证担保两项权利，因此在确认优先受偿权时，依法认定开发商无须承担保证责任。
点评人：张秀珍，毕业于广东财经大学，曾在法院任职，现为知识产权小组骨干成员，擅长于处理民事领域法律事务。
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