司法拍卖中不动产税费如何承担

文｜张秀珍

  （一）案件简介

江门市某投资公司通过淘宝网，以人民币4670多万元竞得了新会法院委托拍卖被执行人梁某新会司前镇一地块及建筑物。拍卖公告中备注了“过户所需的一切费用、税费及补交的所有费用由买受人解决”。江门市某投资公司依照新会法院成交裁定，按拍卖公告规定缴交了土地的全部过户税费，办理了不动产变更登记。2024年中，江门市某投资公司认为办理竞得土地时支付的土地税费等730多万元应由被执行人（“卖方”）梁某支付，其支付税费等办理不动产过户属于代付，继而于起诉追偿被执行人梁某该笔费用成本。梁某收到应诉资料后，心急如焚地找到我所当当分队寻求解决办法。

  （二）案件分析与应对

我所当当分队收案后，团队负责人组织了学术小组进行专业分析讨论，迅速把握了案件的法律关系与本质，向梁某作出应对法律意见：首先，涉案土地处分主体是司法机关，不是被执行人梁某，本案属于司法强制执行，竞买人应当遵守拍卖公告，自行解决不动产过户登记费用；其次，梁某与竞买人江门市某投资公司既没有合同关系，也没有产生无因管理关系，故梁某与江门市某投资公司不存在民事法律关系；再次，涉案土地属于法院强制执行行为，不动产交付由人民法院完成，故人民法院有权决定办理不动产变更登记发生的费用由竞买人直接支付还是在拍卖款（执行款）中优先扣除，如有争议属于《中华人民共和国民事诉讼法》规定的执行异议范围。为更好地执行学术小组制定的应诉方案，我所当当分队指派了本律师和梁当利律师承办此案。

  （三）案件的裁决

一审法院认为竞买人所支付的税费是代被执行人支付的，所以判决梁某应向江门市某投资公司支付土地价款、国有土地使用权出让契税并计收利息。梁某提出上诉，二审法院经审理后认为一审法院未将执行事实查清，应查清执行过程中的事实予以裁判，以事实有错为由，裁定撤销原判，发回重审。

  （四）结案评析

司法拍卖竞买人因竞买不动产税费承担发生争议的，通常都以执行异议方式解决，提起民事诉讼较为罕见，属于新类型案件。但是，从法律上分析原被告关系、权利义务来看，本案责任及处理并不复杂。原告提起民事诉讼，那么本案必须考虑民事法律关系是否成立、权利义务承担主体。民事法律关系，除法律直接规定人身关系与财产关系产生的权利义务外，其他的民事财产关系无他就侵权关系、合同关系、类合同关系（不当得利和无因管理）。从原告的诉讼主张及案由可知，本案只可能是合同关系或者类合同关系，但被告与原告之间没有任何联系，不存在直接合同关系或者不当得利、无因管理关系，原告在法院的司法拍卖中竞得标的物只是与人民法院发生关系。人民法院的强制执行行为属于司法行为，原告在司法拍卖中竞买到标的物，发生纠纷只能通过司法执行行为中的救助规定来处理。因此，本案依《中华人民共和国民事诉讼法》通过执行异议才是解决本案纠纷的唯一法律程序！

梁某非常满意当当分队的专业服务，继续委托本案重审，期待重审给予梁某公正的裁决。

作者简介：张秀珍，毕业于广东财经大学，建诺律师当当分队执业律师，司法机关工作经验带来丰富专业说服能力，擅长于处理民事领域法律事务，贴心提供全程法律服务。